Preguntas y Respuestas. Vol. IV

Extracto del Sumario:

Arrendamiento y Registro de la Propiedad

¿Se admite el arrendamiento sobre una «cuota indivisa»? ¿Existe derecho de adquisición preferente en el caso de aportación a sociedad mercantil de una vivienda arrendada?  ¿Existe derecho de adquisición preferente en el caso de dación en pago de deuda? ¿Existe derecho de adquisición preferente en el caso de resolución de una compraventa por mutuo disenso? . ¿Existe derecho de adquisición preferente en el caso de «extinción de condominio»? ¿Existe derecho de adquisición preferente en el caso de enajenación de la totalidad de una sola edificación (no dividida horizontalmente) que, se nos dice, está dividida en tres elementos, dos locales y una vivienda, cada una de ellas arrendada a diferentes personas? ¿Proceden los derechos de adquisición preferente en el caso de enajenación de cuota indivisa de la finca arrendada? ¿Existe derecho de adquisición preferente cuando se vende una plaza de garaje alquilada? ¿Existe derecho de adquisición preferente en el caso de venta judicial?  ¿Y si no se puede afirmar (en el caso de venta judicial) si la vivienda está o no arrendada? ¿Si en un arrendamiento de local de negocio se ha pactado la exclusión del derecho de adquisición preferente: debe notificarse la enajenación al arrendatario? ¿En el caso de venta simulada como donación existe derecho de retracto arrendaticio? ¿Ejecución hipotecaria y arrendamiento posterior: se extingue y (cancela registralmente) el arrendamiento por la citada ejecución? ¿Y si la finca hipotecada y arrendada es rústica? ¿Y si el acreedor hipotecario renuncia al derecho que le concede el artículo 661.2 de la LEC, es inscribible esta renuncia? ¿La comunidad de propietarios puede arrendar un elemento común de la propiedad horizontal? ¿Compraventa de finca rústica estando inscrito un arrendamiento histórico: es necesaria la notificación al arrendatario? ¿Un derecho de traspaso puede acceder al Registro de la Propiedad? ¿Puede acceder al Registro de la Propiedad una sentencia declarativa de un contrato de arrendamiento? ¿Cómo debe realizarse la notificación al arrendatario en relación con el derecho de adquisición preferente? ¿Puede el Registrador calificar si se ha acreditado la práctica de las notificaciones? ¿Y el contenido de la notificación? ¿En el caso de venta de varias viviendas arrendadas por un precio global es necesario especificar (en relación al derecho de adquisición preferente) el valor de cada una de ellas? ¿Si son varios los arrendatarios debe realizarse la notificación a cada uno de ellos? ¿Si el arrendatario es una persona casada en régimen de gananciales debe realizarse la notificación al cónyuge? ¿El arrendamiento suscrito por uno solo de los cónyuges, casado en gananciales, es ganancial o privativo? ¿Imaginemos un solo contrato de arrendamiento sobre dos fincas pactándose un derecho de adquisición preferente (así una opción de compra) es necesaria la distribución del precio entre cada una de las fincas? ¿Si un arrendatario permite que una sociedad fije su domicilio social en la vivienda o local arrendado existe cesión del contrato de arrendamiento? ¿Novación de contrato de arrendamiento? ¿Si el objeto inicial del arrendamiento era un solar y posteriormente se realiza una construcción: se aplica sin más la Ley de Arrendamientos Urbanos? ¿Se incumple la obligación de ceder el contrato de arrendamiento por el hecho de transmitir todas las acciones de la empresa arrendataria a un tercero?

Arrendamiento Financiero

¿Es necesaria la previa inscripción del arrendamiento financiero sobre un bien inmueble para poder inscribir la adquisición del bien en ejercicio de la opción de compra correspondiente? ¿Es inscribible la hipoteca constituida en garantía de las prestaciones del arrendamiento financiero? ¿Si el derecho del arrendatario financiero está gravado con determinada carga: puede inscribirse la cancelación del citado arrendamiento financiero por resolución convenida entre el arrendador y el arrendatario y cancelarse las cargas posteriores? ¿Es embargable el derecho de opción de un contrato de arrendamiento financiero? ¿En el caso de arrendamiento financiero sobre varias fincas: es necesaria la distribución del canon y opción entre las mismas? ¿Puede hipotecarse el arrendamiento financiero? ¿Puede embargarse? ¿Puede el arrendador financiero prohibir la transmisión del bien por parte del arrendatario? ¿Puede prohibir la posibilidad de hipotecarlo? Cesión de contrato ¿Cesión de crédito versus cesión de contrato? ¿Si «A» (titular registral) celebra un negocio jurídico con «B», y «B» cede sus derechos (en escritura pública) a un tercero, puede «A» celebrar directamente el negocio jurídico con dicho tercero («C») e inscribirse en el Registro el bien de que se trate directamente a favor de «C»? ¿Cesión de crédito o cesión de contrato cuando una de las partes ya ha cumplido la prestación a su cargo? ¿Puede el cesionario de parte de los derechos derivados de un contrato instar la elevación a público del contrato del cual derivan los derechos que han sido objeto de cesión? ¿Debe expresarse la causa en la transmisión a favor del tercero en el caso de estipulación a favor de tercero? ¿Si el titular registral vende pero manifiesta en el título que ya no era dueño: es inscribible la venta a favor del comprador? ¿Cesión de créditos como causa en una dación en pago?

Compraventa

A. Elementos personales de la compraventa . ¿Venta de bien inmueble perteneciente a un menor (o un incapacitado) con obligación de reinversión: es susceptible de calificación registral dicha reinversión? ¿Venta o extinción de condominio en el caso de menores? ¿Venta de bienes de un menor extranjero (venezolano): se aplica la normativa española en materia de capacidad? ¿El administrador de bienes de un menor precisa de autorización judicial para vender bienes inmuebles? ¿Y si el testador o donante así lo hubieran establecido? ¿Puede vender el tutor un derecho real (usufructo) sin autorización judicial? ¿Compra de un bien inmueble por un menor representado por uno solo de los padres?

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