Claves Prácticas Construcciones Extralimitadas y accesión invertida

Un problema muy habitual en el ámbito del urbanismo y la edificación, y fuente constante de pleitos, es el de las construcciones extralimitadas (hechas en suelo en parte propio y en parte ajeno), que no siempre obedecen a la mala fe del constructor, sino a otros muchos factores.

La falta de una clara y precisa solución legal en Derecho español ha sido suplida por una consolidada jurisprudencia, con la conocida accesión invertida, entendiendo que el suelo en parte invadido cede a favor del edificio invasor cuando este sea de mayor valor que aquel y la invasión haya sido hecha de buena fe. Esta solución, en apariencia sencilla y justa, provoca sin embargo muchas otras cuestiones, que la jurisprudencia y la práctica forense han tenido que abordar, y que en esta obra se exponen y analizan minuciosamente; así, entre otras muchas: - Si la accesión invertida opera automáticamente, o por decisión judicial o a instancia de parte; - Si el invasor ha de actuar o no de buena fe, en qué consiste dicha buena fe y si se presume o hay que probarla; - Cuál ha de ser en superficie la extralimitación máxima para dar preferencia al constructor invasor; - Si efectivamente existe invasión, cuál ha de ser la cuantía de la indemnización a pagar por el constructor; - Si cabe aplicar la accesión invertida cuando la extralimitación se produce porque un copropietario construye en suelo común sin consentimiento de los otros comuneros; - Etc. Estas y otras muchas cuestiones son analizadas por el autor de la obra, D. Guillermo Cerdeira Bravo de Mansilla, Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla, uno de los mayores expertos en la materia, siempre con un tono práctico, realista y riguroso, con numerosa referencia a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, de Tribunales Superiores de Justicia autonómicos y de Audiencias Provinciales, acorde al espíritu de las obras Lefebvre-El Derecho.

ÍNDICE

CAPÍTULO 1

CONSTRUCCIONES EXTRALIMITADAS Y ACCESIÓN INVERTIDA

A. Introducción: El problema, en general

1.- Solución: lo accesorio sigue a lo principal

2.- ¿Qué es lo principal y qué lo accesorio?

B. El problema, en particular, de las construcciones extralimitadas

1.- Su habitualidad

2.- Causas

C. La denominada accesión invertida, como solución

1.- La existencia de una laguna legal

2.- La accesión invertida como su solución jurisprudencial

IDEAS CLAVE DEL CAPÍTULO 1

CAPÍTULO 2

ÁMBITO SUBJETIVO DE LA ACCESIÓN INVERTIDA

A. Titularidad y tenencia de los suelos y del edificio invasor

1.-La necesidad de la alteridad: que cada suelo sea de diverso dueño

2.-Tiempo de la alteridad de propiedades

3.- La posibilidad de un tercero ocupante de los suelos

4.- El “tercero constructor”

B. La buena o mala fe del edificante invasor

1.- La exigencia de buena fe

2.- Sentido de la buena fe del constructor

3.- Tiempo para observar la buena o mala fe del constructor invasor

4.- La buena fe del constructor invasor: ¿se presume o hay que probarla?

5.- La buena -o mala- fe del constructor invasor: ¿es personalísima o transmisible?

C. La buena -o mala- fe del dueño del suelo invadido

1.- La aplicabilidad del art. 364 CC

2.- La buena fe del dueño del solar invadido: ignorar la invasión u oponerse a ella

3.- La buena fe del dueño del suelo invadido: ¿se presume o hay que probarla?

4.- La buena -o mala- fe del dueño del suelo invadido: ¿es personalísima o transmisible?

5.- Tiempo para observar la buena o mala fe del dueño del suelo invadido

6.- Posible oposición a la invasión

7.- Incidencia de la oposición -fundada y temporánea- en la mala fe del edificante invasor (remisión)

IDEAS CLAVE DEL CAPÍTULO 2

CAPÍTULO 3

ÁMBITO OBJETIVO DE LA ACCESIÓN INVERTIDA.

A.- En las construcciones extralimitadas: ¿qué es lo principal y qué lo accesorio?

1.- La disparidad de criterios jurisprudenciales

2.- Qué valores económicos hay que comparar

B. ¿Qué hay que entender por “obra invasora”?

1.- Su sentido amplio, en materia de accesión en general

2.- Su sentido más restringido en la accesión invertida

3.- La exigencia de la indivisibilidad de la obra con los suelos invasor e invadido

C. ¿Qué hay que entender por “suelo invadido”?

1.- El sentido -también- amplio de suelo en materia de accesión

2.- La posible invasión total del suelo vecino

3.- Diversidad de posibles invasiones colectivas

C. ¿Cabe la accesión invertida de muro o pared divisoria?

1.- Su negación por el Tribunal Supremo

2.- Una cuestión polémica en las Audiencias Provinciales

3.- Una posible solución, según los supuestos de muro invasor

D. ¿Cabe adquirir servidumbres mediante accesión invertida?

1.- La posible accesión invertida de las adminicula servitutis

2.- Y la imposible accesión invertida -solo- de servidumbres

3.-Intentos diversos habidos –todos fallidos-, en la propia jurisprudencia, para su  admisión

E. ¿Accesión invertida y copropiedad?

1.- Planteamiento del caso

2.- Su rechazo por la jurisprudencia del Tribunal Supremo

IDEAS CLAVE DEL CAPÍTULO 3

CAPÍTULO 4

EFECTOS JURÍDICO-REALES DE LA ACCESIÓN INVERTIDA

A. Su efecto principal: la adquisición de la propiedad del suelo invadido

1.- La operatividad automática y forzosa de la accesión invertida

2.- ¿No importa la voluntad de los sujetos en conflicto?

3.- La posible voluntad presunta de todos los sujetos en lid

B. Legitimación y tramitación procesal de la accesión invertida

1.- Su progresiva ampliación y relajación en la jurisprudencia

2.- Primer hito: la estricta separación de acciones, solo ejercitables por el dueño del suelo invadido

3.- Segundo hito: la posible acumulación de acciones, a instancias del propio edificante

4.- Tercer hito: posible acumulación de acciones, a instancia de cualquier afectado

5.- Y el último hito: la práctica apreciación de oficio por el juez

C. Otros efectos jurídico-reales de la accesión invertida

1.- Efectos sustantivos: la pérdida de la propiedad del suelo invadido por su anterior dueño

2.- Efectos registrales: segregación, agregación y declaración de obra nueva

3.- Otros efectos colaterales: constitutivos y extintivos

4.- En particular, el destino de las hipotecas preexistentes a la invasión

IDEAS CLAVE DEL CAPÍTULO 4

CAPÍTULO 5

EFECTOS OBLIGACIONALES DE LA ACCESIÓN INVERTIDA

A. Diversidad de obligaciones, según opere o no la accesión invertida

1.- La demolición de la construcción extralimitada y el resarcimiento de daños, si no hay accesión invertida

2.- Las obligaciones -de compensación y de indemnización- cuando sí opere la accesión invertida

B. Titularidad y eficacia de las obligaciones derivadas de la accesión invertida

1.- Planteamiento de la cuestión, cuando interviene algún tercero

2.- Posibles soluciones

3.- Otras cuestiones particulares

C. Objeto de las deudas dinerarias en juego

1.- La tendencia a fijar como compensación e indemnización el doble del valor del suelo invadido

2.- Cuantía reintegrativa y criterios para su determinación

3.- La cuantificación de los posibles daños a resarcir

IDEAS CLAVE DEL CAPÍTULO 5

INDICE CRONOLOGICO DE JURISPRUDENCIA

ANEXO JURISPRUDENCIAL