La Función de la fe Pública Registral en la Transmisión de Bienes Inmuebles

La concepción dominante en la doctrina y en la jurisprudencia tiende a reducir la función de la fe pública registral a la de instrumento legitimador de adquisiciones a non domino en aras de la seguridad del tráfico jurídico, siempre que se den ciertas condiciones -art. 34 de la Ley Hipotecaria. Ciertamente, esa es una de sus funciones, pero ni los supuestos considerados habitualmente como adquisiciones a non domino son propiamente tales ni esa es la única ni tampoco la principal función de la fe pública registral en nuestro sistema. Esta concepción es consecuencia de una interpretación de la Ley Hipotecaria desde el Código Civil, cuando lo que procede, en materia inmobiliaria es exactamente lo contrario: la interpretación del Código Civil desde la Ley Hipotecaria, como resulta del propio Código Civil en diferentes remisiones y de la naturaleza de cada uno de los cuerpos legales El Código Civil responde a las necesidades de una sociedad predominantemente agraria en la que predomina el tráfico intragrupal, mientras que la Ley Hipotecaria responde a las necesidades de una sociedad en la que poco a poco se va abriendo paso la economía de mercado y, con ella, la contratación impersonal, con sus incertidumbres inherentes derivadas de la información incompleta. La comparación de nuestra sistema con el vigente en Alemania, ayuda a entender las funciones de la denominada fe pública registral en nuestro sistema inmobiliario, así como las condiciones para que opere.

ÍNDICE

Prólogo               

1. Planteamiento: la necesidad de superar la posición de la doctrina y de la jurisprudencia mayoritarias sobre la función de la fe pública registral en el sistema de transmisión inmobiliaria

2. La función de la fe pública registral –art. 34 lh– dentro de nuestro sistema de transmisión inmobiliaria

3. Estas funciones implican una modificación, en materia de propiedad inscrita, del sistema transmisivo del art. 609 cc. La transmisión registral     

4. La buena fe necesaria para que un adquirente quede protegido por la fe pública registral –artículo 34 de la ley hipotecaria–

5. El sistema del código civil –causal– y el del bgb –abstracto– convergen funcionalmente a través de la fe pública registral –gutglaubenswirkung– y las anotaciones preventivas –vormerkung–