La Realidad Física de la Finca en la Escritura Pública, Registro y Catastro. Práctica jurídica

La concordancia de la finca registral y/o de la parcela catastral con la realidad física del inmueble es una cuestión que se plantea cada vez con más frecuencia en el tráfico jurídico inmobiliario: la sociedad civil está en su derecho de exigir que la Escritura Pública, el Registro de la Propiedad y el Catastro describan correctamente los inmuebles que documentan. Se trata de una cuestión que involucra no solo a notarios y registradores de la propiedad, sino también a abogados, agentes de la propiedad inmobiliaria, arquitectos, topógrafos, etc.

Este libro pretende explicar de forma clara lo que actualmente es un tema de cierta complejidad: cómo conseguir la concordancia de la descripción de los inmuebles con su realidad física. Para ello, se realiza un examen minucioso de los preceptos de la Ley Hipotecaria que tratan la cuestión, normas que han sido desarrolladas mediante más de trescientas resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (antigua DGRN) y mediante tres importantes resoluciones conjuntas de dicha dirección general y la del catastro. También se da una especial relevancia a los procedimientos que permiten a los notarios modificar la descripción catastral de los inmuebles, ya sea mediante su rectificación ya a través de su alteración en procedimientos de segregación, agrupación, etc. Aunque estos procedimientos actualmente solo están implementados en algunas comunidades autónomas (Valencia, Castilla-La Mancha, Extremadura y Murcia), se prevé que próximamente estén operativos en la mayor parte del territorio nacional.

El autor aconseja la lectura completa de, al menos, el prólogo, la introducción y los tres primeros capítulos, para una mejor comprensión las cuestiones específicas que pueden ser objeto de consulta y que se desarrollan en el resto de la obra. Para facilitar dichas consultas, se incluye un índice analítico al final del libro.

ÍNDICE GENERAL

Agradecimientos        19

Abreviaturas        21

Prólogo        23

Introducción        27

Capítulo I

Breve guía rápida

    I.    LA INCORPORACIÓN DE LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL A LA ESCRITURA        38

    II.    LA SOLICITUD DE INCORPORACIÓN DE LA georreferenciación        38

    III.    LA INMATRICULACIÓN        40

    IV.    LA MODIFICACIÓN DE ENTIDADES HIPOTECARIAS        42

    V.    La división horizontal        43

    VI.    La rectificación de superficie de la finca registral        43

    VII.    El deslinde        45

    VIII.    La declaración de obra nueva        46

    IX.    La subsanación de discrepancias catastrales        47

Capítulo II 

La concordancia

    I.    Concepto de concordancia        51

    II.    La concordancia realidad física ï?³ representación gráfica y escritura        51

1.    LA CONCORDANCIA certificación catastral ï?³ REALIDAD FÍSICA DE LA FINCA OBJETO DE NEGOCIO JURÍDICO        52

2.    La descripción del inmueble en la escritura en caso de concordancia entre la realidad física y la certificación catastral        52

3.    La concordancia realidad física ï?³ representación gráfica alternativa        55

Capítulo III

La correspondencia

    I.    CONCEPTO DE CORRESPONDENCIA        61

    II.    LA CORRESPONDENCIA ESCRITURA ï?³ certificación catastral/IVGA        62

1.    La identificación de la parcela catastral        62

2.    La adecuación de la descripción en la escritura con la resultante de la certificación catastral o del IVG de la representación gráfica alternativa        64

    III.    LA CORRESPONDENCIA ESCRITURA ï?³ INSCRIPCIÓN        65

    IV.    LA CORRESPONDENCIA INSCRIPCIÓN ï?³ representación gráfica        66

1.    Concepto de correspondencia en este ámbito        66

2.    Los requisitos para suplir la falta de correspondencia        67

3.    El supuesto en el que la descripción literaria registral y la representación gráfica se refieren a recintos diferentes        69

4.    El supuesto en el que la georreferenciación que se pretende inscribir coincide en todo o en parte con otra georreferenciación inscrita        71

5.    El supuesto en el que hay una posible invasión de fincas registrales colindantes o del dominio público que no tienen inscrita su georreferenciación        73

5.1.    Posible invasión de finca registral colindante que no tenga su georreferenciación inscrita        73

5.2.    Posible invasión del dominio público que no tenga inscrita su georreferenciación        74

    V.    LA CORRESPONDENCIA FINCA REGISTRAL ï?³ OTRAS REPRESENTACIONES GRÁFICAS OFICIALES DIFERENTES DE LA catastral        74

    VI.    LA CORRESPONDENCIA ENTRE LAS DIFERENTES REPRESENTACIONES GRÁFICAS        75

1.    El concepto de «discrepancia geométrica o gráfica»        75

2.    Los conceptos de «margen de tolerancia métrica o gráfica» y de «criterio de identidad gráfica»        76

3.    Los efectos del criterio de identidad gráfica        78

4.    El concepto de «mejora de la precisión métrica»        81

5.    El concepto de «giro y/o desplazamiento de la cartografía catastral»        83

6.    La combinación de giros y/o desplazamientos con discrepancias geométricas        87

7.    La correspondencia entre la representación gráfica catastral que se pretende inscribir y otras representaciones gráficas        87

7.1.    La correspondencia entre la representación gráfica catastral y un levantamiento realizado por un técnico        88

7.2.    La correspondencia entre la representación gráfica catastral y la ortofoto del PNOA        88

7.3.    La correspondencia entre la representación gráfica catastral y otras representaciones gráficas oficiales        90

7.4.    La correspondencia entre la representación gráfica catastral que se pretende inscribir y una representación gráfica catastral inscrita        90

8.    La correspondencia de la representación gráfica alternativa que se pretende inscribir con otras representaciones gráficas        91

8.1.    La correspondencia entre la representación gráfica alternativa y la catastral        91

8.1.1.    La representación gráfica alternativa y las discrepancias geométricas de la catastral        91

8.1.2.    La representación gráfica alternativa y los giros y/o desplazamientos de la catastral        93

8.1.3.    La representación gráfica alternativa y la combinación de giros y/o desplazamientos con discrepancias geométricas        94

8.2.    La correspondencia de la representación gráfica alternativa con la ortofoto del PNOA        96

9.    Recapitulación: la correspondencia entre representaciones gráficas en la práctica        96

Capítulo IV

La descripción inicial de la finca en la escritura y en el registro

    I.    LA INMATRICULACIÓN DE UNA FINCA NO INSCRITA        101

1.    Los dos sistemas de inmatriculación        101

2.    El requisito de la incorporación de la certificación catastral        102

3.    El requisito de la identidad entre las descripciones        104

4.    Los restantes elementos descriptivos de la inscripción inicial        106

4.1.    La naturaleza        106

4.3.    La superficie        108

4.4.    Los linderos        109

4.5.    Las construcciones existentes        110

4.6.    Otras circunstancias        110

5.    El supuesto especial de inmatriculación de una propiedad volumétrica        112

    II.    LA MODIFICACIÓN DE ENTIDADES HIPOTECARIAS        112

1.    La inscripción registral de la modificación de entidades hipotecarias        113

1.1.    Reglas generales        113

1.2.    Ejemplos y reglas específicas de la inscripción de la agrupación/agregación        114

1.3.    Ejemplos y reglas específicas de la inscripción de la segregación/división        116

2.    La modificación o alteración física de las parcelas catastrales        120

2.1.    Modificación física que respeta la geometría catastral        120

2.2.    Modificación física que no respeta la geometría catastral        124

2.3.    Ejemplos de agrupación con modificación física catastral        125

2.4.    Ejemplos y reglas específicas de la segregación catastral        127

2.5.    Reglas específicas de la segregación seguida de agrupación catastrales (o a la inversa)        128

    III.    LA DIVISIÓN HORIZONTAL        129

Capítulo V

Las vicisitudes de la descripción inicial

    I.    LA RECTIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN LITERARIA DE LA FINCA REGISTRAL        135

1.    Rectificación de superficie no superior al 5%        136

1.1.    Si no se pretende la inscripción de la georreferenciación de la finca        136

1.2.    Si se pretende la inscripción de la georreferenciación de la finca        138

2.    Rectificación de superficie con una diferencia entre el 5 y el 10%        138

2.1.    Rectificación basada en una representación gráfica catastral        138

2.2.    Rectificación basada en una representación gráfica alternativa        139

2.3.    Margen de tolerancia gráfica        139

3.    Rectificación de superficie con una diferencia superior al 10%. REQUISITOS        140

3.1.    La rectificación de superficie no puede encubrir un acto jurídico que no ha tenido acceso al Registro        140

3.1.1.    Circunstancias que se consideran indicio de encubrimiento        143

3.1.2.    Circunstancias que, por sí solas, no suponen un indicio de encubrimiento        147

3.2.    La nueva superficie debe coincidir con la que figure en la certificación catastral o en un representación gráfica alternativa        151

3.3.    La tramitación del procedimiento notarial del art. 201.1 o el registral del art. 199        152

4.    Rectificación de linderos        153

5.    Rectificación de una georreferenciación inscrita        154

5.1.    La correspondencia de la representación gráfica catastral que se desea inscribir con otra ya inscrita        154

5.2.    Varias consideraciones sobre esta regulación        155

6.    Otras rectificaciones        156

    II.    EL DESLINDE DE FINCAS INSCRITAS        157

    III.    LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA        158

1.    Expresión de las coordenadas        159

1.1.    Finalidad de la exigencia        159

1.2.    Alcance de la exigencia        160

1.2.1.    Primer requisito: que las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación estén dentro de la parcela catastral        161

1.2.2.    Segundo requisito: que las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación estén dentro de la finca registral        164

1.3.    Ámbito de aplicación de la exigencia de las coordenadas        164

1.3.1.    Ámbito temporal        164

1.3.2.    Aplicación a las escrituras de obra nueva en construcción        165

1.3.3.    Aplicación a las escrituras de ampliación de obra        166

1.4.    Requisitos técnicos        167

1.4.1. Determinación de la superficie de suelo ocupada por la edificación        167

1.4.2.    Aportación del listado de coordenadas        168

1.4.3.    Aportación del informe catastral de ubicación de construcciones positivo (ICUC+)        169

1.4.4.    Aportación de un plano        170

1.4.5.    Remisión a la representación gráfica catastral        170

1.5.    Requisitos procedimentales        173

2.    El requisito de la previa inscripción de la georreferenciación de la finca        173

3.    Guía práctica para declarar una obra nueva        177

3.1.    Obra nueva en construcción        177

3.2.    Obra nueva finalizada        178

    IV.    LA INCORPORACIÓN POTESTATIVA DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA        178

Capítulo VI

El régimen especial de la colindancia con el dominio público

    I.    ACTOS QUE TIENEN POR OBJETO BIENES DE PROPIEDAD PRIVADA QUE LINDAN CON EL DOMINIO PÚBLICO        183

1.    Esquema        183

2.    Desarrollo        184

2.1.    Inscripción de la representación gráfica catastral de una finca que linda con el dominio público        184

2.2.    Inscripción de la representación gráfica alternativa de una finca que linda con el dominio público        187

2.2.1.    Dominio público deslindado        187

2.2.2.    Dominio público no deslindado con georreferenciación inscrita        188

2.2.3.    Dominio público no deslindado ni con georreferenciación inscrita        188

2.3.    Subsanación notarial de discrepancias en que la parcela catastral pasa a invadir el dominio público        191

2.4.    Modificación física de parcelas con invasión del dominio público        192

    II.    ACTOS QUE TIENEN POR OBJETO PARCELAS DEL DOMINIO PÚBLICO QUE LINDAN CON PARCELAS DE PROPIEDAD PRIVADA        193

Capítulo VII

Los procedimientos

    I.    EL PROCEDIMIENTO DEL ART. 201.1 LH        197

1.    Naturaleza jurídica        197

2.    Ámbito de aplicación        198

3.    Tramitación        200

3.1.    Escritura de rectificación        200

3.2.    Acta que recoge la tramitación del expediente        201

3.2.1.    Solicitud de la certificación catastral        201

3.2.2.    Notificaciones        203

    II.    EL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH        207

1.    Ámbito de aplicación        207

2.    Tramitación del procedimiento para inscribir la representación gráfica catastral        211

2.1.    Rogación        211

2.2.    Circunstancias que pueden impedir el inicio del expediente        214

2.3.    Legitimación        217

2.4.    Forma de la solicitud        218

2.5.    Destinatarios de la notificación        219

2.6.    Medios de notificación        221

2.7.    Supuestos de calificación registral negativa        222

2.8.    Examen especial de las alegaciones de los colindantes        222

2.8.1.    Legitimación para formular alegaciones        223

2.8.2.    Fundamentación de la oposición        224

2.8.3.    Motivación de la nota de calificación denegatoria de la inscripción        225

2.9.    Anotación preventiva        228

2.10.    Inscripción        228

3.    Tramitación del procedimiento para inscribir la representación gráfica alternativa        228

    III.    EL PROCEDIMIENTO DE SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CATASTRALES        230

1.    Régimen legal        230

1.1.    Primer requisito: la existencia de una discrepancia catastral        230

1.2.    Segundo requisito: la acreditación de la discrepancia        232

1.3.    Tercer requisito: notificación a los colindantes        233

1.3.1.    ¿A qué colindantes se debe notificar?        233

1.3.2.    Forma de llevar a cabo la notificación        234

2.    La subsanación catastral en la práctica        237

    IV.    EL PROCEDIMIENTO DE DESLINDE        240

Capítulo VIII

Los instrumentos

    I.    LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA        247

1.    Breve introducción a la cartografía catastral        247

2.    ¿Cómo detectar los giros o desplazamientos?        249

    II.    EL INFORME DE VALIDACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVO        251

1.    Concepto        251

2.    ¿Cómo se obtiene un IVGA positivo?        252

2.1.    Unión de parcelas catastrales        255

2.2.    Partición de parcelas catastrales        268

2.2.1.    División        268

2.2.2.    Segregación        285

2.3.    Reparcelación        289

2.4.    Subsanación de discrepancias        298

2.5.    Subsanación y modificación física        311

    III.    LA APLICACIÓN INFORMÁTICA REGISTRAL HOMOLOGADA        311

1.    La aplicación informática como instrumento para determinar la correspondencia entre la finca registral y la parcela catastral        311

2.    La aplicación informática como instrumento para calificar las limitaciones públicas al dominio privado        312

2.1.    Dominio público        313

2.2.    Urbanismo        314

2.3.    Medioambiente        314

2.4.    Montes        315

2.5.    Carreteras        315

2.6.    Costas        315

2.7.    Puertos        316

    IV.    EL INFORME CATASTRAL DE UBICACIÓN DE CONSTRUCCIONES (ICUC)        316

1.    El ICUC sobre la parcela catastral        316

2.    El ICUC en caso de giro y/o desplazamiento de la cartografía catastral        321

3.    El ICUC en caso de que la parcela catastral no concuerde con la realidad física        321

4.    El ICUC como instrumento para comprobar la superficie gráfica ocupada por la edificación        321

Capítulo IX

Los modelos

    I.    MODELOS DE ESCRITURA EN QUE SE OTORGA UN NEGOCIO JURÍDICO SOBRE UNA FINCA        333

1.    Parte expositiva        333

2.    Solicitud de los diferentes trámites y procedimientos        337

2.1.    Solicitud de incorporación de la representación gráfica catastral al folio real sin tramitar procedimiento alguno        337

2.2.    Solicitud de rectificación de la descripción registral con base en la representación gráfica catastral        338

2.2.1.    Rectificación de superficie no superior al 10% de la inscrita        338

2.2.2.    Rectificación de superficie superior al 10% de la inscrita        339

2.2.3.    Solicitud de rectificación de la descripción registral con base en un IVGA        340

2.2.4.    Solicitud de rectificación de las descripciones registral y catastral        341

    II.    MODELOS DE ESCRITURAS EN QUE SE REALIZA UNA MODIFICACIÓN DE ENTIDADES HIPOTECARIAS        342

1.    Agrupación        342

1.1.    Supuesto en que la descripción de la finca registral resultante de la agrupación se corresponde con la descripción de la suma de las fincas registrales agrupadas        342

1.2.    Supuesto en que la descripción de la finca resultante de la agrupación no se corresponde con la descripción de la suma de las fincas agrupadas        343

1.2.1.    La finca resultante de la agrupación se corresponde con una parcela catastral        343

1.2.2.    La finca registral resultante de la agrupación se corresponde con varias parcelas catastrales, respetándose la geometría catastral        345

1.2.3.    La finca registral resultante de la agrupación no respeta la geometría catastral        345

2.    Segregación        347

    III.    MODELO DE ESCRITURA DE SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CATASTRALES        348

    IV.    MODELO DE ESCRITURA DE RECTIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN REGISTRAL        349

Capítulo X

El flujo de información entre notarios y registradores y la dirección general del catastro

    I.    LAS COMUNICACIONES QUE DEBEN EFECTUAR LOS NOTARIOS A LA DIRECCIÓN GENERAL DEL CATASTRO        353

1.    Información sobre los documentos que autoricen        353

2.    Información sobre las modificaciones de entidades hipotecarias y la constitución del régimen de propiedad horizontal        354

3.    Comunicación de representaciones gráficas        354

4.    Comunicación de los cambios de titularidad        356

5.    Otras comunicaciones        356

    II.    COMUNICACIONES QUE DEBEN EFECTUAR LOS REGISTRADORES A LA DIRECCIÓN GENERAL DEL CATASTRO        356

1.    Información relativa a los actos o negocios inscritos        357

2.    Comunicación de representaciones gráficas        358

3.    Comunicación de inscripción de la representación gráfica catastral derivada de procedimientos administrativos        359

4.    Comunicación de inscripción de declaraciones de obra nueva en los bienes inmuebles y la constitución o variación del régimen de división horizontal        359

5.    Información sobre el estado de coordinación        359

6.    Información sobre la falta de correspondencia entre la representación gráfica catastral y la finca registral        360

7.    Información sobre las modificaciones de entidades hipotecarias en que no hay discrepancias geométricas        360

8.    Información sobre la rectificación de discrepancias geométricas        361

9.    Información sobre la existencia de giros y/o desplazamientos        361

10.    Informe en caso de no aplicar el margen de tolerancia        361

11.    Comunicación de inscripción de una representación gráfica catastral por aplicación del criterio de identidad gráfica        361

12.    Informe en caso de no ser posible la inscripción de la representación gráfica catastral        361

13.    Informe en caso de no ser posible la inscripción de una representación gráfica alternativa        362

14.    Comunicación por la rectificación de errores en la coordinación        362

15.    Comunicación de la inscripción derivada de un ajuste cartográfico        362

    III.    LA INFORMACIÓN QUE LA DIRECCIÓN GENERAL DEL CATASTRO DEBE FACILITAR A NOTARIOS Y REGISTRADORES        362

1.    Herramienta para comprobar el margen de tolerancia        363

2.    Herramienta para comprobar la correspondencia entre la representación gráfica catastral y otras representaciones gráficas        363

3.    Herramienta para calcular los parámetros de transformación en caso de existir un giros y/o desplazamiento de la cartografía catastral        363

4.    Herramienta para comprobar la ocupación en planta de las construcciones        364

5.    Servicio de certificación de parcelas en régimen de propiedad horizontal        364

6.    Servicio de comunicación de referencias catastrales        365

Bibliografía        367

Epílogo. Propuesta de reforma del Reglamento Hipotecario        371

Índice analítico        409