GPS Propiedad Horizontal

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Índice

Nota de la editora        9

Nota aclaratoria        11

Abreviaturas        13

    I    Constitución y extinción de la propiedad horizontal. Figuras jurídicas análogas y supuestos conflictivos        25

1.    LA PROPIEDAD HORIZONTAL        25

1.1.    Definición        25

1.2.    Formas de creación de la Propiedad Horizontal        25

1.3.    Proceso de constitución de la Propiedad Horizontal. La prehorizontalidad        25

1.4.    Requisitos para constituir una comunidad de propietarios        28

1.5.    La propiedad horizontal y el registro de la propiedad        29

2.    LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA        32

2.1.    Definición        32

2.2.    Trámites posteriores        32

3.    EL TÍTULO CONSTITUTIVO        33

3.1.    Definición        33

4.    LA EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL        40

4.1.    Causas de extinción de la Propiedad Horizontal: artículo 23 LPH        40

5.    FIGURAS JURÍDICAS ANÁLOGAS. SUPUESTOS CONFLICTIVOS        43

5.1.    La comunidad de bienes y su relación con la Propiedad Horizontal        43

5.1.1.    Normativa aplicable        43

5.1.2.    Objeto de la comunidad de bienes        43

5.1.3.    Regulación legal        44

5.1.4.    Derechos y obligaciones        44

5.1.5.    Propiedad horizontal        44

5.1.6.    Administración y disposición        44

5.1.7.    Acción de división        45

5.2.    Complejos inmobiliarios privados        46

5.2.1.    Definición        46

5.2.2.    Régimen jurídico        47

5.2.3.    Aspectos registrales        52

5.3.    Garajes        58

5.3.1.    Naturaleza jurídica        58

5.3.2.    Inscripción registral        60

    Ii    Elementos básicos en la Administración de Fincas: el título constitutivo y la cuota de participación        65

1.    INTRODUCCIÓN        65

2.    EL TÍTULO CONSTITUTIVO        65

2.1.    El título constitutivo: concepto        65

2.2.    Documentos relativos al inmueble: el título constitutivo y la escritura de compraventa; su diferenciación        66

2.3.    Contenido y requisitos        67

2.3.1.    Forma de otorgamiento del título        72

2.3.2.    Momento del otorgamiento e inscripción        73

2.3.3.    Responsables de su otorgamiento        74

2.4.    Modificación        77

3.    LA CUOTA        80

3.1.    Concepto y trascendencia        80

3.2.    Establecimiento y modificación de la cuota        82

3.3.    Interpretación de la cuota        91

3.4.    La participación en cargas y beneficios y su relación con la cuota        91

3.5.    La exoneración estatutaria del pago de determinados gastos a pisos y locales concretos        92

3.5.1.    La exoneración estatutaria        92

3.5.2.    La rectificación de las cuotas        95

    III    Los estatutos y las normas de régimen interior        109

1.    LOS ESTATUTOS        109

1.1.    Definición        109

1.2.    Inscripción        110

1.3.    Delimitación        114

1.4.    Naturaleza jurídica        115

1.5    Otorgamiento        117

1.6.    Aprobación        118

1.7.    Modificación        119

1.8.    Contenido        122

2.    LAS NORMAS DE RÉGIMEN INTERIOR        134

2.1.    Definición        134

2.2.    Delimitación        135

2.3    Naturaleza jurídica        135

2.4.    Aprobación        135

2.5.    Modificación        136

2.6.    Contenido        137

2.7.    Diferencias con los estatutos        137

    IV    Órganos de gobierno en las comunidades de propietarios        143

1.    LA JUNTA DE PROPIETARIOS        143

1.1.    Consideraciones generales        143

1.1.1.    Naturaleza jurídica        143

1.1.2.    Características        144

1.1.3.    Competencias        145

1.2.    Clases de junta y convocatoria        152

1.2.1.    Clases de juntas        152

1.2.2.    Convocatoria        153

1.2.2.1.    Contenido de la convocatoria        153

1.2.2.2.    Citación        158

1.2.2.3.    Citación a la junta, no realizada por escrito        160

1.2.2.4.    Plazos para formular la citación        161

1.2.2.5.    Convocatoria de la primera junta        170

1.2.2.6.    Temas a debatir en la primera junta        170

1.2.2.7.    La segunda convocatoria        171

1.2.2.8.    Validez de una Junta ante la inasistencia del Presidente        172

1.3.    Documentación de la comunidad        196

1.3.1.    Documentación Obligatoria de la Comunidad        196

1.3.2.    Obligatoriedad del libro de actas: su legalización        196

1.3.3.    La transcripción de las actas: forma de reflejar los acuerdos        197

1.3.4.    Suscripción de las actas        198

1.3.5.    Desacuerdo con el contenido del acta        201

1.3.6.    La pérdida del libro de actas        201

1.3.7.    El Libro del Edificio        203

1.4.    La junta de propietarios y la adopción de acuerdos        208

1.4.1.    Diferencia entre mayoría y unanimidad        208

1.4.2.    Acuerdos que deben ser necesariamente adoptados por unanimidad        208

1.4.2.1.    Aspectos generales        208

1.4.2.2.    Notificación a los propietarios ausentes        213

1.4.3.    La mayoría en la adopción de acuerdos        216

1.4.3.1.    Aspectos generales        216

1.4.3.2.    Régimen de mayorías        217

1.4.4.    Requisitos de un acuerdo para ser válido, cómputo de votos y cuota de participación        225

1.4.5.    La adopción de acuerdos; cálculos para comprobar su validez        226

1.4.6.    Imposibilidad de la toma de acuerdos por inasistencia o insuficiencia de quórum de los propietarios a la Junta        231

1.4.7.    La impugnación de los acuerdos de la Junta        232

1.4.7.1.    Legitimación para la impugnación de acuerdos        234

1.4.8.    Notificación a los propietarios ausentes de la Junta        240

1.4.9.    Disconformidad con los acuerdos de una junta a la que no se asistió; posibilidad de impugnar el acuerdo si no se muestra la disconformidad en el plazo de 30 días        243

1.4.10.    Plazo para manifestar discrepancias con el acuerdo de la Junta        246

2.    EL PRESIDENTE        258

2.1.    Naturaleza jurídica        258

2.2.    Características        258

2.3.    Nombramiento y cese        259

2.3.1.    Nombramiento        259

2.3.1.1.    Consideraciones        260

2.3.1.2.    Negativa de todos los propietarios a acceder al cargo        261

2.3.1.3.    Nombramiento de un propietario que no ha asistido a la Junta        261

2.3.1.4.    Obligación de aceptar el cargo        262

2.3.2.    Cese        262

2.3.2.1.    Acuerdo mayoritario        262

2.3.2.2.    Negativa del Presidente a convocar Junta para su destitución        263

2.4.    Funciones        264

2.4.1.    Función principal        264

2.4.2.    Otras funciones        264

2.5.    El vicepresidente        275

2.5.1.    Naturaleza jurídica        275

2.5.2.    Nombramiento y Cese        275

2.5.3.    Funciones y cometidos        276

3.    EL ADMINISTRADOR        277

3.1.    Definición        277

3.2.    Naturaleza jurídica        278

3.3.    Características        279

3.4.    Nombramiento y cese        280

3.4.1.    Nombramiento        280

3.4.2.    Cese        281

3.5.    Funciones        301

3.5.1.    Protección de datos        302

3.6.    Responsabilidades del administrador        312

3.6.1.    Responsabilidad Civil del Administrador        312

3.6.2.    Responsabilidad Penal del Administrador        315

4.    El secretario        330

4.1.    Naturaleza jurídica        330

4.2.    Características        330

4.3.    Nombramiento y cese        330

4.3.1.    Nombramiento        330

4.3.2.    Cese        331

4.4.    Funciones        331

    V    Elementos comunes y privativos        339

1.    LOS ELEMENTOS COMUNES EN GENERAL        339

1.1.    Definición        339

1.2.    Características        340

1.3.    Clasificación        347

1.4.    Los anejos        349

2.    ELEMENTOS COMUNES EN PARTICULAR        349

2.1.    Suelo        349

2.1.1.    Subsuelo        351

2.1.2.    Sótanos        352

2.2.    Vuelo        353

2.2.1.    Definición        353

2.2.2.    Legislación aplicable        353

2.2.3.    Derecho de reserva en la construcción de nuevas plantas        354

2.3.    Cimentaciones        356

2.4.    Cubiertas/terrazas        356

2.4.1.    Introducción        356

2.4.2.    Tipos y denominaciones        357

2.4.3.    Terrazas        358

2.4.3.1.    Definición        358

2.4.3.2.    Adscripción        359

2.4.3.3.    Reparación        359

2.4.3.4.    Alteraciones        361

2.4.4.    Uso        363

2.4.5.    Uso exclusivo        364

2.4.6.    Desafectación tácita        367

2.5.    Elementos estructurales        370

2.5.1.    Pilares        370

2.5.2.    Vigas        371

2.5.3.    Forjados        371

2.5.4.    Muros        371

2.5.4.1.    Tipos de muros        372

2.5.4.2.    Diferenciación en comunes o privativos        373

2.6.    Fachadas y elementos de cierre que las conforman        373

2.6.1.    Legislación aplicable        373

2.6.2.    Modificación de las fachadas        376

2.6.2.1.    Problemática general        376

2.6.2.2.    Tipos de modificaciones        376

2.7.    Portal        408

2.7.1.    Generalidades        408

2.7.2.    Casilleros Postales        411

2.7.3.    Limitación del uso del portal        413

2.8.    Escaleras        416

2.9.    Porterías        418

2.10.    Corredores y pasillos        424

2.11.    Pasos        426

2.12.    Muros        427

2.13.    Fosos        427

2.14.    Patios        427

2.15.    Pozos        436

2.16.    Recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones        437

2.17.    Ascensores y las instalaciones        437

2.18.    Conducciones y canalizaciones        442

2.18.1.    Definición        442

2.18.2.    Tipos        443

2.18.3.    Conductos para la evacuación de humos; acuerdos para su instalación        443

2.18.4.    Delimitación: su transformación en privativos        449

2.19.    Servidumbres        452

2.20.    Otros elementos comunes        455

2.20.1.    Desvanes/buhardillas        455

2.20.2.    Elementos destinados a esparcimiento        457

2.20.3.    Callas/plazas privadas de la comunidad        466

2.21.    Infraestructuras de telecomunicaciones        467

2.21.1.    Elementos introducidos por la redacción del art. 396 CC conforme a la Ley 8/1999, de 6 de abril        467

2.21.2.    Acuerdo para su instalación        468

2.21.3.    Propietarios disconformes con su instalación        470

3.    LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS        475

3.1.    Definición        475

3.2.    Derechos relacionados con los elementos privativos        475

3.3.    Obligaciones inherentes a los elementos privativos        475

    VI     Derechos y obligaciones en la propiedad horizontal        483

1.    DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS        483

1.1.    Derechos        483

1.1.1.    Relativos a elementos privativos        483

1.1.1.1.    Modificación de elementos arquitectónicos        483

1.1.1.2.    Cargo de Presidente; imposibilidad de aceptación        489

1.1.1.3.    Representación en la Junta        490

1.1.2.    Relativos a elementos comunes        493

1.1.2.1.    Reparaciones        493

1.1.2.2.    Innovaciones        494

1.1.2.3.    Instalación de infraestructuras comunes de telecomunicación o equipos de mejora de la eficiencia energética o hídrica del inmueble        495

1.1.2.4.    Innovaciones perjudiciales para el propietario        496

1.1.2.5.    Impugnación de los acuerdos de la Junta        498

1.2.    Obligaciones        505

1.2.1.    Relativas a elementos privativos        505

1.2.1.1.    Respeto a otros propietarios y a la Comunidad        505

1.2.1.2.    Actividades prohibidas        506

1.2.1.3.    Conservación del piso o local        517

1.2.1.4.    Domicilio        518

1.2.1.5.    Cambio de titularidad del piso o local        519

1.2.2.    Relativas a elementos comunes        522

1.2.2.1.    Respeto a las instalaciones generales de la Comunidad        522

1.2.2.2.    Reparaciones del inmueble        524

1.2.2.3.    Entrada por el piso o local        524

1.2.2.4.    Contribución a los gastos generales        524

1.2.2.5.    Contribución al fondo de reserva        526

1.2.2.6.    Cumplimiento de las obligaciones relativas a la contribución a gastos generales y fondo de reserva        528

1.2.2.7.    Uso del inmueble y relaciones con los demás propietarios        529

1.2.2.8.    No utilización de un servicio        529

1.2.2.9.    Órdenes de la autoridad        530

1.2.2.10.    Privación del voto en la Junta        530

1.2.2.11.    Disconformidad con los acuerdos de la Junta; ausencia de la misma        531

2.    DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LA COMUNIDAD        542

2.1.    Conservación del inmueble        542

2.2.    Responsabilidad de la comunidad frente a terceros        545

    VII    Régimen jurídico de las obras en elementos comunes y privativos en las comunidades de vecinos        555

1.    OBRAS en elementos comunes        555

1.1.    Obras en elementos comunes: clases; necesarias y de innovación        555

1.2.    Obras necesarias: ordinarias, extraordinarias, urgentes o que no requieren acuerdo previo de la junta        555

1.2.1.    Tipos        555

1.2.1.1.    Obras de reparación ordinarias        555

1.2.1.2.    Obras de reparación extraordinarias        556

1.2.1.3.    Obras de reparación urgentes        556

1.2.1.4.    Obras obligatorias que no requieren acuerdo previo de la junta        557

1.2.2.    Contribución a las obras de reparación        560

1.2.2.1.    Contribución conforme a la cuota        560

1.2.2.2.    Otras formas de contribución: acuerdo unánime        560

1.2.2.3.    La no utilización de elementos comunes y la obligatoriedad de contribuir al mantenimiento        560

1.2.2.4.    Negativa de la Junta a aprobar la ejecución de obras        561

1.3. Obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común        563

1.4.    Obras de innovación        564

1.4.1.    Definición        564

1.4.2.    Tipos        564

1.4.3.    Contribución a las obras de innovación        565

1.4.3.1.    Disconformidad        565

1.4.3.2.    Voluntad de beneficiarse de una innovación a la que no se contribuyó        565

1.4.4.    Aprobación de mejoras que modifican un elemento común        566

2.    OBRAS EN ELEMENTOS PRIVATIVOS        575

2.1.    Obras permitidas        575

2.2.    Obras no permitidas        577

3.    SUPUESTOS ESPECIALES        580

3.1.    Obras que requieren, en todo caso, autorización administrativa        580

3.2.    La instalación del ascensor        583

3.2.1.    Sobre las mayorías necesarias        584

3.2.2.    Obligatoriedad de instalarlo        584

3.2.3.    Sobre la interpretación de las cláusulas de exoneración y los ascensores        585

3.2.4.    Sobre la posibilidad de establecer servidumbres a favor de la comunidad en perjuicio de otro propietario        590

3.3.    Obras de accesibilidad para personas con discapacidad        597

3.3.1.    Procedimiento        597

3.3.2.    Consideración/acreditación de persona con discapacidad        599

3.4.    Punto de Recarga de Vehículos Eléctricos        603

3.4.1.    Introducción        603

3.4.2.    Definición y encuadre en la Ley de Propiedad Horizontal.        604

3.4.2.1.    Definición        604

3.4.2.2.    Encuadre jurídico        604

3.4.3.    Autorización para su instalación        605

3.4.4.    Procedimiento para su instalación        606

    VIII    Los procedimientos judiciales en la Ley de Propiedad Horizontal        609

1.    CUESTIONES GENERALES        609

1.1.    Competencia        609

1.2.    Acción        610

1.2.1.    Las partes        610

1.2.2.    La capacidad para ser parte        610

1.2.3.    La capacidad procesal        610

1.2.4.    La legitimación        611

1.2.4.1.    Legitimación activa        611

1.2.4.2.    Legitimación pasiva        615

1.2.5.    Postulación procesal: Abogado y Procurador        618

1.2.6.    Prescripción y caducidad de la acción        618

1.3.    El proceso        619

1.3.1.    Procedimientos        619

1.3.2.    Acumulación de acciones y procesos        619

1.3.3.    Cuantía        620

1.3.4.    Diligencias preliminares        620

1.3.5.    Ejecución        620

1.3.6.    Recursos y ejecución provisional        622

1.3.7.    Costas        622

1.3.8.    Tasas judiciales        624

2.    LOS PROCEDIMIENTOS EN PARTICULAR        624

2.1.    Juicio ordinario        624

2.1.1.    Régimen legal y ámbito de actuación        624

2.1.2.    Especialidades legales en algunos supuestos        625

2.1.2.1.    Cesación de actividades prohibidas del art. 7.2. LPH        625

2.1.2.1.1.    Legitimación        626

2.1.2.1.2.    Actividades que pueden ser objeto de cese        626

2.1.2.1.3.    Presupuestos para ejercicio acción de cesación        627

2.1.2.1.4.    Medidas cautelares        628

2.1.2.1.5.    Sentencia estimatoria de la demanda: contenido        628

2.1.2.2.    Impugnación de acuerdos de Junta de Propietarios del art. 18 LPH        630

2.1.2.2.1.    Legitimación        630

2.1.2.2.2.    Objeto del procedimiento: art. 18 LPH        633

2.1.2.2.3.    Plazo para ejercitar la acción: art. 18.3 LPH        633

2.1.2.2.4.    Medidas cautelares        634

2.2.    Procedimiento monitorio        634

2.2.1.    Competencia        635

2.2.2.    Legitimación        635

2.2.3.    Acumulación subjetiva de acciones        636

2.2.4.    Concepto de moroso        637

2.2.5.    Objeto del procedimiento: deudas        638

2.2.5.1.    Contenido de la reclamación        638

2.2.5.2.    No se incluyen las cuotas futuras        638

2.2.5.3.    Se incluyen los recargos por demora sin efecto retroactivo        639

2.2.5.4.    El plazo de prescripción de la deuda        640

2.2.6.    Requisitos para ejercicio de la acción        641

2.2.6.1.    Acuerdo de la Junta General aprobando la liquidación de la deuda        641

2.2.6.2.    Certificado del acuerdo        641

2.2.6.3.    Notificación del acuerdo de la Junta a los propietarios afectados en la forma del art. 9 LPH        642

2.2.7.    Procedimiento monitorio: arts. 814 y siguientes de la LEC        644

2.2.7.1.    Petición inicial        644

2.2.7.2.    Admisión y requerimiento de pago        644

2.2.7.3.    Posturas del deudor        645

2.2.8.    Medida cautelar: embargo preventivo        646

2.2.9.    Recursos y ejecución provisional        647

2.2.10.    Costas        647

2.3.    Juicio verbal        648

2.3.1.    Régimen legal y ámbito de actuación        648

2.3.2.    Especialidad en materia de costas        649

2.4.    Juicio de equidad        650

2.4.1.    Régimen legal y ámbito de actuación        650

2.4.2.    Concepto de equidad        650

2.4.3.    Naturaleza jurídica        651

2.4.4.    Procedimiento        652

2.4.4.1.    Competencia        652

2.4.4.2.    Postulación        652

2.4.4.3.    Legitimación        652

2.4.4.4.    Procedimiento        652

2.4.4.4.1.    Regulación legal        652

2.4.4.4.2.    Tramitación        653

Índice analítico por voces        657

Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal          667

Guía de busca rápida, por articulado, en la ley de propiedad horizontal        691

Guía de busca rápida, por materias, en la ley de propiedad horizontal        697