La Compraventa y los Contratos Preparatorios. Tomo II Oficina Notarial

ÍNDICE

INTRODUCCIÓN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

Abreviaturas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23

CAPÍTULO  1.   Los contratos preliminares a la compraventa  .  . 25

CAPÍTULO  2.   El contrato de opción  de compra . . . . . .  . . . . . . 41

1. Concepto de opción de compra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41

2. Diferenciación del contrato de opción de compra y el precontra-

to . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43

3. Forma de documentar la opción de compra . . . . . . . . . . . . . . . . 44

4. Ventajas de la intervención notarial en el contrato de opción de

compra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45

5. El objeto del contrato de opción de compra. . . . . . . . . . . . . . . . 48

5.1. Determinación de la cosa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48

5.2. Obligación del concedente de conservar la cosa . . . . . . . 49

5.3. Fijación del precio de la futura compraventa . . . . . . . . . 50

5.4. Determinación del plazo para el ejercicio de la opción . . 51

6. Pactos que se pueden incluir en la escritura pública de opción de

compra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52

6.1. La posibilidad de prima en el contrato de opción . . . . . . 52

6.2.  Inscripción en el Registro de la Propiedad del contrato

de opción de compra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54

6.3. Prórroga del asiento de inscripción de la opción  . . . . . . 59

7. Ventajas que proporciona la inscripción registral de la escritura de

opción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59

8. Ejercicio de la opción de compra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61

8.1. Ejercicio en el plazo previsto y las notificaciones  oportu-

nas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61

8.2. Necesidad de ofrecimiento de pago al concedente para el ejercicio de la opción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63

8.3. El ejercicio de la opción de compra perfecciona la com- praventa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64

8.4. El precio de la compraventa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65

8.5. El traslado de la posesión . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66

9. Extinción de la opción de compra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66

10. Arrendamiento con opción de compra. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68

FORMULARIOS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70

Formulario 1.  Escritura de constitución de  opción de

compra inmobiliaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70

Formulario 2. Cláusula en la opción con traslado poseso-

rio. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72

Formulario 3. Escritura de ejercicio de opción de com-

pra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72

Formulario 4. Escritura de renuncia al derecho de op-

ción de compra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76

Formulario 5. Cancelación de la opción de compra por caducidad en apartado de cargas de otra escritura . . . . . . 76

CAPÍTULO  3.   El contrato de compraventa  . . . . . . . .  . . . . . . . . 79

1. Ventajas de documentar las transacciones  en escritura pública . . . 80

2. La intervención del Notario y los controles que realiza . . . . . . . . 80

3. Las condiciones generales de la contratación. . . . . . . . . . . . . . . . 82

4. El Registro de condiciones generales de la contratación . . . . . . . 86

5. Concepto y caracteres de la compraventa . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87

5.1.Clases . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88

5.2. El objeto de la compraventa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89

FORMULARIOS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90

Formulario 1. Cláusulas de confección con arreglo a mi-

nuta  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90

Formulario 2. Autorización de una escritura de compra-

venta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90

CAPÍTULO  4.   La escritura pública de compraventa . . . . . . . . . . 91

1. Aspectos subjetivos en la escritura pública de compraventa . . . . . 91

1.1. Capacidad contractual para consentir . . . . . . . . . . . . . . . 91

1.2. Intervención de menores o incapacitados. . . . . . . . . . . . 94

1.3. Intervención del defensor judicial en las compraventas  . . 97

1.4. Intervención con autorización judicial. . . . . . . . . . . . . . 98

1.5. La tutela y curatela . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100

1.6. Intervención de menores emancipados . . . . . . . . . . . . . 101

1.7. Capacidad legal de las personas  jurídicas . . . . . . . . . . . . 102

1.8. Forma de organizarse las sociedades mercantiles . . . . . . . 104

1.9. La autocontratación en los representantes de las Socieda-

des mercantiles. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107

1.10. La compraventa de inmuebles en fase de liquidación de

la Sociedad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109

1.11. Capacidad de las personas  físicas para intervenir en com- praventas y la forma de consignarlo en los instrumentos públicos. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110

1.12. Capacidad de la persona extranjera o no residente en Es-

paña . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115

1.12.1. El número de Identificación Fiscal . . . . . . . . . . . . . 117

1.12.2. Normas  sobre el control de cambios  . . . . . . . . . . . . 118

1.12.3. Sujetos de la inversión . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123

1.12.4. Objeto de la inversión . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123

1.12.5. La declaración . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124

1.12.6. Operaciones  de inversión en bienes  inmuebles por no residentes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125

1.12.7. Acreditación de los medios de pago  . . . . . . . . . . . . 125

1.12.8. Obligaciones   fiscales en la transmisión   de bienes in-

muebles por un no residente . . . . . . . . . . . . . . . . . 129

1.13. Utilización de poderes para comprar o vender . . . . . . . . 130

1.14. Protección del domicilio familiar . . . . . . . . . . . . . . . . . 131

1.15. Consignación de los Activos esenciales de las compañías mercantiles en las enajenaciones  o adquisiciones. . . . . . . 134

Formulario 1. Se acredita relación paterno filial con Li-

bro de Familia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136

Formulario 2. Representación por uno solo de los padres

por atribución al mismo de la patria potestad . . . . . . . . . 137

Formulario 3.  Representación de  menores por ambos cónyuges . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137

Formulario 4. Intervención de los padres junto  con el

hijo mayor de 16 años . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137

Formulario 5. Patria potestad prorrogada o rehabilitada . 138

Formulario 6.  Representación de  menor por defensor

judicial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138

Formulario 7. Intervención de los padres con autoriza-

ción judicial. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139

Formulario 8. Representación por uno solo de los padres por conflicto de intereses del menor con el otro progeni-

tor. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139

Formulario 9. Representación de los hijos menores por

un sólo cónyuge con el consentimiento del otro . . . . . . 139

Formulario 10. Intervención de tutor en representación

de incapacitado judicialmente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140

Formulario 11. Intervención de emancipado con sus pa-

dres para consentir . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140

Formulario 12. Reseña de la autorización judicial en la compraventa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141

Formulario 13. Compraventa mediante subasta volunta-

ria efectuada por el tutor  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141

Formulario 14. Intervención de un Administrador único

en una compraventa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142

Formulario 15. Intervención de un Administrador Soli-

dario en una compraventa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143

Formulario  16. Intervención  de dos Administradores

Mancomunados en una compraventa . . . . . . . . . . . . . . 143

Formulario 17. Intervención de un Consejero Delgado

en una compraventa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144

Formulario 18. Certificación de los acuerdos del Consejo de Administración autorizando a un Consejero para ven-

der . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145

Formulario 19. Certificación de la Junta General Uni-

versal salvado la autocontratación del Administrador . . . 145

Formulario 20. Reseña en la intervención del certificado

de la Junta General salvando la autocontratación . . . . . . 146

Formulario 21.  Intervención de  Liquidador Único de

una Sociedad Limitada en una compraventa . . . . . . . . . 147

Formulario 22.  Intervención de  Liquidador Único de

una Sociedad Anónima para vender un inmueble. . . . . . 147

Formulario 23. Certificación de la Junta General Extra- ordinaria y Universal de una Sociedad Anónima en li- quidación para vender un inmueble . . . . . . . . . . . . . . . 148

Formulario 24. Cláusula de confesión de privatividad de

un bien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149

Formulario 25. Cláusula de solicitud de reducción fiscal

por adquisición de vivienda habitual de familia numerosa 149

Formulario 26. Manifestación de no constituir la vivien-

da domicilio habitual de la familia . . . . . . . . . . . . . . . . . 150

Formulario 27. Consentimiento marital para enajenar la vivienda familiar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150

Formulario 28. Retención en la venta de un no residente

a cuenta del IRPF . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150

Formulario 29. Constancia en la escritura de la inversión extranjera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150

Formulario 30. Manifestación del carácter no esencial del

activo esencial por parte del órgano de Administración. . 151

Formulario 31. Manifestación expresa en la escritura del

carácter esencial del bien y certificación unida . . . . . . . . 151

CAPÍTULO  5.   La exposición  en la escritura de compraventa .  . 153

1. Descripción del bien objeto del negocio jurídico . . . . . . . . . . . . 154

2. Rectificación de los datos en la descripción de las fincas . . . . . . . 157

3. El título de propiedad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160

4. Datos catastrales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162

5. El estado de cargas de los bienes objeto de la compraventa . . . . . 163

6. Apuntes sobre la falsedad documental relativa al estado de cargas

en la compraventa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166

7. La situación arrendaticia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167

7.1. El derecho de tanteo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169

7.2. El derecho de retracto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 173

7.3. Reflexiones sobre el retracto arrendaticio . . . . . . . . . . . 176

7.4. Requisitos necesarios para ejercitar el retracto arrendati-

cio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178

7.5. El retracto de comuneros . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180

7.6. El retracto de colindantes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183

7.7. Plazo para el ejercicio del retracto legal . . . . . . . . . . . . . 190

8. Consideraciones en las peticiones de información registral conti-

nuada por vía telefax. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193

9. Autorización de escrituras sin información registral previa . . . . . . 197

10. La presentación telemática de escrituras en los registros públicos . 198

11. La situación urbanística . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200

11.1. Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200

11.2. Información urbanística . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200

11.3. Solicitud de información urbanística por los Notarios. . . 201

11.4. Transmisión de terrenos a la Administración Pública . . . 201

12. La Referencia Catastral . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202

13. La certificación de eficiencia energética . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209

FORMULARIOS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212

Formulario 1. Cláusula de exención del Impuesto por

retracto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212

Formulario 2.  Epígrafe con aportación del  recibo de contribución o IBI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212

Formulario 3. Epígrafe sin aportación del recibo de con- tribución o IBI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213

Formulario 4. Referencia catastral discrepante de la des-

cripción del título  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213

Formulario 5. Manifestación de los datos de inscripción

sin acreditarlos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214

Formulario 6. Manifestación de no encontrarse inscrita la

finca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214

Formulario 7. Petición de información registral conti-

nuada: Telefax . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214

Formulario 8. Renuncia del comprador a la información

registral . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215

Formulario 9. Información registral. Sin cargas . . . . . . . 215

Formulario 10. Información registral. Con cargas. . . . . . 215

Formulario 11. Apartado de arrendamiento habitual. . . . 215

Formulario 12. Renuncia en una compraventa al arren- damiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216

Formulario 13. Renuncia en una compraventa al dere-

cho de tanteo y retracto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216

Formulario 14. Consignación en el epígrafe de cargas de

la renuncia del arrendatario en contrato . . . . . . . . . . . . . 216

Formulario 15. Renuncia  del arrendatario en contrato

sin notificación de la venta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217

Formulario 16. Apartado de arrendamiento con inqui-

lino en una compraventa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217

Formulario 17. Venta con notificación previa al arrenda-

tario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 218

Formulario 18. Venta a condueño de una participación

indivisa de una finca arrendada . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 218

Formulario 19.  Reseña de apartado de  arrendamiento

con renuncia arrendaticia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 219

Formulario 20. Reseña al certificado de eficiencia ener-

gética . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 219

Formulario 21. Reseña de la no aplicación del certificado

de eficiencia energética. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220

CAPÍTULO   6.   La parte dispositiva  en la escritura de compra-

venta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221

1. La transmisión de la cosa objeto de la compraventa. . . . . . . . . . . 221

2. Pluralidad de partes. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222

3. Disposición de la cosa vendida . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223

4. Pluralidad de derechos objeto de transmisión (usufructo y nuda propiedad) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 224

5. Venta realizada como cuerpo cierto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 227

6. Reseña del carácter ganancial o privativo de la adquisición . . . . . 228

7. Necesidad de consignar  las cargas y arrendamientos en la fase dis-

positiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229

8. Venta realizada con cuantos derechos, usos y servicios sean inhe-

rentes a la cosa vendida . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230

9. La aceptación de la oferta. La ratificación y la adhesión al contra-

to . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231

10. Al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y gastos . . . 234

11. Obligación del vendedor de saneamiento de la cosa vendida . . . . 234

FORMULARIOS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241

Formulario 1. Venta de una participación de una finca . . 241

Formulario 2. Venta de una finca a diversas personas . . . 241

Formulario 3. Adquisición de finca entre copropietarios . 242

Formulario 4. Venta de una finca propiedad de varias personas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242

Formulario 5. Venta con reserva de usufructo . . . . . . . . 242

Formulario 6. Transmisión del usufructo y la nuda pro-

piedad a distintas personas. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242

Formulario 7.  Cláusulas conteniendo  obligaciones del usufructuario y del nudo propietario . . . . . . . . . . . . . . . 243

Formulario 8. Instancia de extinción de usufructo . . . . . 243

Formulario 9. Venta de usufructo a dos personas . . . . . . 244

Formulario 10. Reseña en la parte expositiva de una es-

critura de la extinción de usufructo . . . . . . . . . . . . . . . . 244

Formulario 11. Variantes en la cualidad del comprador

en la cláusula primera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245

Formulario 12.  Diligencia de ratificación puesta en  la

matriz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245

Formulario 13.  Formulario sencillo de  ratificación de

otra escritura . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 246

Formulario 14.  Cláusula con renuncia  al derecho de evicción y saneamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 246

CAPÍTULO  7.   El precio en la compraventa . . . . . . . .  . . . . . . . . 247

1. El precio como elemento esencial de la compraventa . . . . . . . . . 247

2. Garantías del precio aplazado en la compraventa. . . . . . . . . . . . . 253

3. Emisión de letras de cambio en representación del precio aplaza-

do . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 254

4. Garantías personales del precio aplazado. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 254

5. Garantías reales del precio aplazado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255

5.1. La hipoteca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255

5.2. Pacto comisorio también llamado «condición resolutoria explícita» . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257

5.3. Requisitos necesarios para la aplicación del pacto resolu-

torio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257

5.4. La condición resolutoria y el Registro de la Propiedad . . 258

5.5. Efectos durante la vida de la condición resolutoria . . . . . 259

5.6. El pago del precio. Cancelación de la condición resolu-

toria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 260

5.7. Cláusula penal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261

5.8. Ejecución de la condición resolutoria por el vendedor . . 261

5.9. Recuperación de la finca por el vendedor . . . . . . . . . . . 262

5.10. Efectos que produce la resolución frente a terceros. . . . . 265

5.11. El requerimiento notarial o judicial al comprador. . . . . . 266

5.12. Posposición de la condición resolutoria . . . . . . . . . . . . . 267

5.13. Retención de la tenencia material de la finca» y la «reser-

va de dominio» . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 268

FORMULARIOS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272

Formulario 1. Cláusula pactando condición resolutoria. . 272

Formulario 2. Otra cláusula breve de establecimiento de condición resolutoria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272

Formulario 3. Cláusula con condición suspensiva . . . . . . 273

Formulario 4. Otra variante de condición suspensiva . . . 273

Formulario 5. Constitución de hipoteca en garantía de

precio aplazado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 274

Formulario 6. Posposición de condición resolutoria a un préstamo hipotecario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 277

CAPÍTULO  8.   Otras cláusulas de la parte dispositiva  . . . .  . . . . 279

1. La escritura pública: la tradición instrumental . . . . . . . . . . . . . . . 279

2. Obligaciones impuestas por la Ley de Propiedad Horizontal . . . . 282

2.1. Aportación del certificado sobre el estado de deudas de la

finca transmitida. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 282

2.2. Comunicación al Secretario del cambio de titularidad . . 284

2.3. Los Estatutos de la Comunidad de Propietarios . . . . . . . 285

3. Los gastos derivados de la escritura pública de compraventa . . . . 287

4. Acreditación de la terminación de la obra . . . . . . . . . . . . . . . . . 290

5. Acreditación de la existencia y entrega del Libro del Edificio . . . 292

6. La licencia de primera ocupación. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294

7. La licencia de habitabilidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 295

8. Justificación de las garantías necesarias en la edificación . . . . . . . . 296

9. Sumisión a Juzgados y Tribunales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 298

FORMULARIOS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 299

Formulario 1. Cláusula en la que se refleja la transmisión

de la posesión . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 299

Formulario 2. Cláusula de precario . . . . . . . . . . . . . . . . 299

Formulario 3. Cláusula relativa a la certificación de la

Comunidad de Propietarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 300

Formulario 4. Cláusula exonerando de la certificación de

la Comunidad de Propietarios. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 300

Formulario 5. Cláusula donde se hace constar la comuni- cación del cambio de titular a la Comunidad de Propie-

tarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 300

Formulario 6. Cláusula relativa a las normas o estatutos

de Comunidad de Propietarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 301

Formulario 7. Cláusula relativa a Estatutos incorporados

a la escritura de división horizontal . . . . . . . . . . . . . . . . 301

Formulario 8. Reseña en el título del fin de obra . . . . . . 301

Formulario 9. Reseña en la escritura de estar efectuado el depósito del Libro del Edificio en acta notarial. . . . . . . . 301

Formulario 10. Cláusula conteniendo seguro decenal . . . 302

Formulario 11. Cláusula exonerando de la aportación del

seguro decenal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 302

Formulario 12. Cláusula de sumisión a Juzgados y Tribu-

nales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 302

Formulario 13. Cláusula de sometimiento a arbitraje . . . 303

Formulario 14. Cláusula de gastos . . . . . . . . . . . . . . . . . 303

CAPÍTULO   9.   Presentación  telemática de las copias  electróni-

cas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 305

1. Las copias electrónicas.  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 305

2. Actuación de la Notaría en la gestión de documentos . . . . . . . . . 314

FORMULARIOS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 316

Formulario 1. Pie de copia autorizada electrónica trasla-

dada a papel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 316

Formulario 2. Modelo pie copia electrónica para mandar

al Registro de la Propiedad, a fin de inscribir la misma . . 316

Formulario 3. Modelo de cláusula de asiento de presen-

tación telemática . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 317

CAPÍTULO  10.   Las reservas y advertencias legales en la escritu-

ra de compraventa. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 319

1. Reservas y advertencias legales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 319

2. Las reservas y advertencias  fiscales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 320

2.1. Plazo de presentación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 321

2.2. Afección de los bienes al pago del impuesto. . . . . . . . . . 322

2.3. Responsabilidades en  que incurren en el caso de  no

efectuar la presentación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 323

2.4. Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 324

2.5.  Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Ju-

rídicos Documentos (tipo reducido). . . . . . . . . . . . . . . . 324

3. Obligación de identificar a los intervinientes (Titular real) . . . . . 325

FORMULARIOS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 329

Formulario 1. Advertencias sobre el cambio de titular en

el régimen de propiedad horizontal . . . . . . . . . . . . . . . . 329

Formulario 2. Advertencia sobre estar al corriente en los

gastos de comunidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 329

Formulario 3. Advertencias y reservas legales en escritura

de compraventa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 329

Formulario 4. Acta notarial de declaración del titular real 330

Formulario 5. En la escritura que se otorgue hay que ha-

cer constar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 331

Formulario 6. Cláusula relativa a sociedades cotizadas. . . 331

Formulario 7. Expresión del objeto de reventa y solici-

tud de reducción ITP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 331

Formulario 8. Renuncia de exención del IVA e inver-

sión del sujeto pasivo del IVA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 331

CAPÍTULO   11.   La realización  de inmueble a través de  ejecu-

ción civil privada . . . . . . . . . . . . . . . . . .  . . . . . . . . . . . . . . . . . . 333

FORMULARIO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 337

Formulario 1. Escritura de realización de inmueble . . . . 337

CAPÍTULO    12.   La compraventa   de derechos de aprovecha-

miento  por turno . . . . . . . . . . . . . . . . . .  . . . . . . . . . . . . . . . . . . 343

1. Regulación de los derechos de aprovechamiento por turno  de

bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias. . . . . . . . . 344

2. Características principales del derecho de aprovechamiento por

turno . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 344

FORMULARIO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 348

Formulario 1. Escritura de compraventa . . . . . . . . . . . . 348

CAPÍTULO   13.   La compraventa  de acciones o participaciones sociales  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 353

1. La compraventa de participaciones sociales . . . . . . . . . . . . . . . . . 353

2. La compraventa de acciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 356

3. Cambio de titularidad de acciones y participaciones sociales . . . . 357

FORMULARIOS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 359

Formulario 1. Escritura de compraventa de participacio-

nes sociales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       359

Formulario 2. Certificación del acuerdo de la Junta Ge-

neral Universal en Sociedad Limitada . . . . . . . . . . . . . .       362

Formulario 3. Escritura de compraventa de acciones … .       363

Formulario 4. Certificación del acuerdo de transmisión de acciones en Junta General Extraordinaria y Universal en Sociedad Anónima (Solo  necesaria en caso de que  las ac- ciones sean minoritarias  y exista pacto de sindicación que limite

la libertad de transmisión) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       363

Formulario 5. Cambio de titularidad de acciones o parti- cipaciones sociales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 364

CAPÍTULO  14.   La escritura de compraventa  de aeronave . .  . . 367

FORMULARIO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 370

Formulario 1. Parte expositiva y dispositiva de una com- praventa de aeronave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 370

CAPÍTULO  15.   La escritura de compraventa  de buque . . .  . . . 373

FORMULARIO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 375

Formulario 1. Parte expositiva y dispositiva de una com- praventa de un buque. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 375

CAPÍTULO    16.   Elevación  a público  de contrato  privado de compraventa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 377

1. Elevación a público de contratos privados . . . . . . . . . . . . . . . . . 377

2. Ratificación por los herederos de contratos privados realizados

por el causante . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 380

FORMULARIO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 381

Formulario 1. Escritura de elevación a público de con-

trato privado de compraventa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 381

Formulario 2. Otras cláusulas a incluir (en su caso) relati-

vas al pacto de retro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 388

Formulario 3. Apartados importantes del acta de cancela-

ción por caducidad de un pacto de retro . . . . . . . . . . . . 389

Formulario 4. Apartados fundamentales en una escritura

de retroventa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 389