Tratado práctico del Derecho de la construcción

Prólogo; Jesús Gómez Taboada (Notario)

El presente libro se convierte en una obra de enorme utilidad al ser el primero y único en nuestro ordenamiento que recoge un análisis global y conjunto de todos los aspectos relacionados con el Derecho de la Construcción.

Sirve de referencia tanto para los profesionales del Derecho, como también para todos los agentes que intervienen en el proceso de edificación: notarios, arquitectos, ingenieros, promotores, constructores, suministradores y fabricantes de materiales de construcción, etc.A lo largo de los diferentes bloques en los que se halla dividida la obra, el lector podrá encontrar la respuesta a las principales cuestiones jurídicas en diversas materias: Civil, procesal, concursal, laboral, administrativo, fiscal, financiero y penal.

Autores especialistas en cada una de las ramas del derecho afectadas y en constante contacto con el ejercicio práctico de la profesión, donde encontramos jueces, fiscales, letrados de la administración de justicia, abogados del estado, registradores, inspectores de trabajo, profesores de universidad y, por supuesto, abogados en ejercicio. Obra indispensable para la biblioteca de todo aquel profesional que desee estar al día de una disciplina tan compleja y multidisciplinar como es la del Derecho de la construcción.

ÍNDICE

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PRÓLOGO ....................................................... 23

BLOQUE I ASPECTOS CIVILES

TÍTULO I.FIGURAS CONTRACTUALES VINCULADAS A LA CONSTRUCCIÓN

CAPÍTULO 1. CONTRATOS PREPARATORIOS (OPCIÓN, RESERVAS,

COMPROMISO DE COMPRAVENTA) ..................................            29

Jordi Medina Ortiz

I.             Negociaciones precontractuales ................................     29

1.            Introducción .............................................           29

2.            El proceso negociador y la doctrina de la perfección del contrato

por el concurso de la oferta y la aceptación ...................               31

3.            La dificultad de aplicar la doctrina sobre la perfección de los

contratos en la fase de las negociaciones precontractuales ........              33

4.            Posibilidad de incurrir en responsabilidad en las negociaciones precontractuales: la culpa in contrahendo .....................    34

5.            Presupuestos de la responsabilidad precontractual. El principio

de buena fe y los deberes secundarios ........................  35

6.            Calificación de la responsabilidad precontractual ................        37

7.            Reparación del daño precontractual ..........................     37

II.            Las cartas de intenciones......................................            38

1.            Cartas de intenciones y documentos preparatorios ..............      38

2.            Utilidad de la carta de intenciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          40

3.            Estructura de la carta de intenciones     40

4.            Naturaleza jurídica de la carta de intenciones ..................            41

5.            Efectos de la carta de intenciones  ...........................       41

III.          El contrato de mediación inmobiliaria ........................... 42

1.            Concepto de mediación inmobiliaria ..........................    42 

2.            Objeto del contrato de mediación............................       43

3.            Obligaciones del mediador          44

4.            Derecho a la retribución del mediador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         45

5.            Responsabilidad dimanante del contrato de mediación ...........  47

IV.          El documento de reserva             48

1.            Introducción .............................................           48

2.            Distinción de figuras afines         48

3.            Elementos del pacto de reserva..............................         51

4.            Fiscalidad del documento de reserva .........................    51

V.           El precontrato ...............................................     52

1.            Introducción .............................................           52

2.            Ámbito del precontrato .................................... 52

3.            Relación entre el precontrato y el contrato definitivo     54

4.            Elementos del precontrato ..................................             55

5.            Efectos del incumplimiento del precontrato ....................            56

6.            La promesa de contrato de la Compilación de Derecho Civil

Foral de Navarra ..........................................       57

VI. La opción de compra .........................................         58

1.            Introducción .............................................           58

2.            Características fundamentales del contrato de opción ............   59

3.            El contrato de opción de compra y el derecho de opción.........   59

4.            La causa en el contrato de opción ...........................        62

5.            Contenido del contrato de opción............................        63

6.            El derecho de opción     64

7.            Fiscalidad del derecho de opción ............................        71

8.            El derecho de opción en Cataluña ...........................        71

9.            El derecho de opción en Navarra ............................         72

VII. Las arras ....................................................   73

1.            Concepto de arras ........................................      73

2.            Naturaleza de las arras.....................................  73

3.            Clases de arras según su función ............................         75

4.            Las arras firmadas con el agente mediador ....................               78

5.            Las arras en Cataluña......................................    79

Bibliografía .....................................................    83

CAPÍTULO 2. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA .......................  85

Miquel Serra i Camús

I.             Concepto y caracteres ........................................              85

II.            La transmisión de la propiedad en la compraventa. Venta de cosa

ajena y reserva de dominio ....................................         86

III. Sujetos de la compraventa ....................................    88

1.            Capacidad y legitimación ................................... 88

2.            Prohibiciones de adquirir . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         93

IV. Objeto de la compraventa. La cosa .............................             96

1.            Condiciones o requisitos que debe reunir o tener la cosa objeto

de la compraventa ........................................     96

2.            Venta de cosa futura. Compraventa de inmueble en construcción

o sobre plano ............................................          99

V.           El precio. Requisitos       102

1.            Requisitos           102

2.            La justicia del precio       105

3.            Los precios tasados        108

VI.          Forma y perfección de la compraventa  108

VII.         El riesgo en la compraventa       109

VIII.       Obligaciones del vendedor         111

1.            La entrega de la cosa vendida y las otras obligaciones accesorias

a ésta    112

2.            Exceso y defecto de cabida en la entrega de la cosa vendida       113

3.            La suspensión de la obligación de entregar la cosa vendida          115

4.            La doble venta  116

5.            La obligación de saneamiento   118

6.            La falta de conformidad del bien y su regulación el en Código

Civil de Catalunya            126

IX.          Obligaciones del comprador       127

1.            El pago del precio y los intereses             127

2.            Otras obligaciones del comprador           128

3.            La suspensión de la obligación de pagar el precio de la cosa vendida       129

X.            Extinción y resolución del contrato de compraventa       129

1.            Causas generales de extinción de los contratos 129

2.            Causas especiales de extinción de la compraventa           130

3.            Derechos reales de adquisición preferente         130

4.            Especial referencia a la resolución por incumplimiento del contrato

de compraventa de inmuebles ex arts. 1124 Y 1504 CC  131

Bibliografía         133

CAPÍTULO 3. CONTRATO DE EJECUCIÓN DE OBRA            137

Elena Ripol Estivill

I.             El contrato de ejecución de obra              137

1.            Legislación civil del contrato de obra      138

2.            Competencia territorial 140

II.            El objeto del contrato y sus elementos objetivos              140

1.            Clases o tipos de contrato de obra           140

2.            El Precio              149

III.          Elementos temporales  155

1.            El plazo 155

2.            Las cláusulas penales     157

IV.          Obligaciones de las partes           159

1.            Partes del contrato         159

2.            Obligaciones del comitente        159

3.            Obligaciones del contratista        162

V.           El incumplimiento           164

1.            La acción resolutoria      165

2.            Incumplimiento parcial o inexacto           167

3.            Incumplimiento por defectos    168

4.            La ruina                169

5.            Garantías del cumplimiento a favor del contratista          172

VI.          La doctrina de los riesgos             175

Bibliografía         177

CAPÍTULO 4. CESIÓN DE FINCA A CAMBIO DE EDIFICACIÓN FUTURA        179

Josep Mª Espinet Asensio

I.             Ideas preliminares          179

II.            Ventajas e inconvenientes de la figura contractual           180

III.          Estructura contractual   183

1.            Naturaleza jurídica          183

2.            Concepto            184

3.            Caracteres          188

IV.          Modalidades     189

1.            Cesión total de solar o edificabilidad por construcción futura      189

2.            Cesión parcial de solar o edificabilidad a cambio de participación

en porcentaje de la futura construcción 190

3.            Cesión de derecho de vuelo a cambio de viviendas o locales futuros       190

4.            Reserva de vuelo y transmisión de propiedad de solar

con prestación subordinada de obra       191

5.            Cesión de solar a cambio de porcentajes en los beneficios por

la venta de pisos, locales o unidades constructivas susceptibles de aprovechamiento independiente      192

6.            Autopromoción en comunidad  193

V.           Aspectos registrales       194

VI.          Incumplimiento del cesionario  197

VII.         Incumplimiento del cedente      199

VIII.       Régimen legal en cataluña           200

1.            Texto articulado               201

2.            Comentarios generales 203

CAPÍTULO 5. DERECHOS DE SUPERFICIE, VUELO Y SUBSUELO      207

Josep Mª Espinet Asensio

I.             Introducción      207

II.            El derecho de superficie               208

1.            Concepto y naturaleza jurídica   208

2.            Caracteres          208

3.            Elementos subjetivos    209

4.            Elementos reales             210

5.            Elementos formales       211

6.            Regulación legal y contenido      212

III.          Los derechos de vuelo y subsuelo            215

1.            Concepto y naturaleza jurídica   215

2.            Caracteres          216

3.            Regulación legal               217

4.            Elementos subjetivos    219

5.            Elementos reales             219

6.            Elementos formales       220

7.            Contenido básico de los derechos           220

8.            Extinción             221 

IV.          Texto articulado de los derechos de superficie, vuelo y subsuelo en el código civil de cataluña (ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro

quinto del código civil de cataluña, relativo a los derechos reales)           222

V.           Texto articulado de los derechos de superficie, vuelo y subsuelo en la compilación de derecho civil foral de navarra (ley 1/1973, de 1 de marzo,

por la que se aprueba la compilación del derecho civil foral de navarra) .              227

BLOQUE 2.AGENTES Y RÉGIMEN DE RESPONSABILIDAD   231

CAPÍTULO 1. LA ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN Y LA CONFIGURACIÓN

DE LOS AGENTES QUE INTERVIENEN EN LA CONSTRUCCIÓN        231

Francisco M. Echeverría Summers

I.             La aprobación de la ley de ordenación de la edificación:

consideraciones generales          231

II.            Ámbito de aplicación de la ley: distribución de competencias entre

los profesionales             233

III.          La calidad en la edificación          235

IV.          Los agentes de la edificación      237

1.            Consideraciones generales         237

2.            El promotor       238

3.            El proyectista    249

4.            El constructor    253

5.            El director de obra          258

6.            El director de ejecución de la obra           261

7.            Las entidades de control de calidad y laboratorios de ensayos

para el control de calidad             263

8.            Los suministradores de productos           266

9.            Los propietarios y usuarios          269

10.          Otros agentes: el coordinador de seguridad y salud; el proyect

manager             270

Bibliografía         272

CAPÍTULO 2 .RÉGIMEN DE RESPONSABILIDAD LEGAL DE LOS AGENTES LOE, RESPONSABILDAD CONTRACTUAL Y RESPONSABILIDAD

EXTRACONTRACTUAL    273

Alejandro Fuentes-Lojo Rius

I.             Régimen de la LOE          273

1.            Naturaleza jurídica de la responsabilidad             273

2.            Daños que dan lugar a la responsabilidad            274

3.            Legitimación activa         275

4.            Legitimación pasiva        278

5.            Imputación de responsabilidad 280

6.            Los plazos de garantía    282

7.            Los plazos de prescripción de las acciones           283

II.            La responsabilidad decenal del 1591 del CC         284

1.            Naturaleza jurídica de la responsabilidad             284

2.            Daños que dan lugar a responsabilidad 287

3.            Legitimación activa         288

4.            Legitimación pasiva        288 

5.            Imputación de responsabilidad 288

6.            Los plazos de prescripción de las acciones           289

7.            Las particularidades del régimen de responsabilidad

del art. 1591.II del CC     289

III.          Responsabilidad por incumplimiento contractual              290

1.            Naturaleza jurídica de la responsabilidad             290

2.            Daños que dan lugar a la responsabilidad            291

3.            Legitimación activa         295

4.            Legitimación pasiva        295

5.            Imputación de la responsabilidad            295

6.            Plazos de prescripción de las acciones   295

IV.          Responsabilidad extracontractual            296

1.            Naturaleza jurídica de la responsabilidad             296

2.            Daños que dan lugar a la responsabilidad            298

3.            Legitimación activa         300

4.            Legitimación pasiva        300

5.            Imputación de responsabilidad 301

6.            Plazos de prescripción de las acciones   308

Bibliografia         309

BLOQUE  3. CUESTIONES REGISTRALES, CARGAS REALES, LÍMITES

Y LIMITACIONES DE LA PROPIEDAD         311

CAPÍTULO 1. CARGA REALES, LÍMITES Y LIMITACIONES A LA PROPIEDAD: SERVIDUMBRE, CENSOS, HIPOTECAS Y RELACIONES DE VECINDAD         311

José Domingo Valls Lloret

I.             Introducción      311

II.            Marco normativo            313

III.          Servidumbres   313

1.            Introducción      313

2.            Naturaleza jurídica de las servidumbres 316

3.            Creacion y contenido.   Actualidades   jurisprudenciales   sobre   las servidumbres           317

4.            Extincion             319

IV.          Censos 320

1.            Introducción      320

2.            Características de los censos      320

3.            Clases de los censos       321

4.            Constitución y extinción de los censos   323

5.            Utilidad de los censos en la actualidad   324

V.           Hipotecas            325

1.            Concepto            325

2.            Marco normativo            326

3.            Actualidades en materia jurisprudencial               327

4.            Clases de hipotecas        329

5.            La garantia hipotecaria y la obligacion garantizada           330

VI.          Las relaciones de vecindad          330

1.            Marco normativo y tutela judicial             331

2.            Actualizaciones en materia jurisprudencial          333 

CAPÍTULO 2. EL PROCESO DE CONSTRUCCIÓN. CUESTIONES REGISTRALES .          335

María Tenza Llorente

I.             Las declaraciones de obra nueva              335

1.            Concepto            335

2.            Legitimación      336

3.            Requisitos           338

II.            Las divisiones horizontales          360

1.            La inscripción en el registro de la propiedad de la constitución,

las modificaciones y la extinción de las propiedades horizontales             361

III.          Modificación de entidades hipotecarias. Divisiones, segregaciones, agrupaciones y agregaciones             387

1.            Segregaciones  391

2.            Divisiones           398

3.            Agrupaciones    400

4.            Agregaciones    406

IV.          Concordancia del registro y realidad jurídica extrarregistral: excesos

de cabida, reanudación de tracto sucesivo y liberación de gravámenes . 408

1.            Introducción: inmatriculación y georreferenciación         408

2.            Excesos de cabida            416

3.            Expediente de reanudación de tracto     424

4.            Expediente de liberación de gravámenes             432

Bibliografía         440

BLOQUE V ASPECTOS ADMINISTRATIVOS