Manual práctico para comprender el urbanismo

El Manual práctico para comprender el urbanismo pretende aunar la exposición teórica del urbanismo contenida en las Leyes con el material práctico plasmado en los diferentes instrumentos de planeamiento y gestión urbanística. Sin duda alguna, la mejor forma de comprenderlo es ver la plasmación de su regulación normativa en los concretos planes de ordenación urbana e instrumentos de gestión. Por ello, en esta obra se expone, a modo de ejemplo extrapolable a otros ámbitos territoriales, el contenido del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, y también de Planes Parciales, Estudios de Detalle e instrumentos de gestión como el Proyecto de Reparcelación. En definitiva, la comprensión del urbanismo requiere el estudio de las normas, pero también de los planos, las fichas y los documentos que integran los diferentes instrumentos de planificación y gestión, los cuales se acercan al lector en esta obra.  

ÍNDICE

Prólogo

Introducción

Parte I. Cuestiones generales

Concepto de urbanismo

Urbanismo como hecho. La conformación de la ciudad durante la historia

    I. La ciudad antigua

    II. La ciudad medieval

    III. La ciudad renacentista

    IV. La ciudad barroca

    V. La revolución urbanística del siglo XIX

    VI. El urbanismo contemporáneo

Fines del urbanismo

Evolución de las técnicas urbanísticas a lo largo de la historia hasta nuestros días

    I. La alineación

    II. Ordenanzas municipales de construcción

    III. Literatura de utopía

    IV. Leyes sanitarias

    V. Las operaciones de ensanche y de reforma interior

    VI. Zonificación

    VII. Ciudad jardín

    VIII. Ciudad lineal

    IX. Regionalismo urbanístico 

    X. El Plan como elemento definidor de la totalidad de la ciudad

    XI. Nuevas ciudades

Evolución de la normativa urbanística hasta nuestros días

Administraciones competentes en la materia según la Constitución.

Deslinde competencial realizado en la jurisprudencia del Tribunal Constitucional, con especial atención a la STC 61/1997, de 20 de marzo

Materias que comprende el régimen jurídico del suelo y que regula el Estado en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana

Materias que comprende el urbanismo y que son objeto de regulación por las Leyes urbanísticas autonómicas

Parte II. La prevalencia de la ordenación territorial de las Comunidades Autónomas y de la planificación sectorial estatal y autonómica sobre el urbanismo

Prevalencia de la ordenación territorial de la Comunidad Autónoma sobre la ordenación urbanística del municipio

    I. Concepto

    II. Caracteres de la ordenación territorial y urbanística conforme al artículo 4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana

    III. Conflicto entre la ordenación territorial autonómica y ordenación urbanística municipal

    IV. Conflicto entre la ordenación territorial autonómica y la planificación sectorial del Estado

    V. Ordenación territorial en las diferentes comunidades autónomas

Prevalencia de la planificación sectorial del Estado y de las Comunidades Autonómas sobre la ordenación urbanística del municipio

    I. Las Comunidades Autónomas y el Estado tienen competencias que inciden sobre la ordenación del suelo

    II. La coordinación vinculante a favor de la planificación sectorial del Estado frente a la planificación urbanística

    III. La ordenación urbanística debe de recoger la ordenación territorial y la planificación sectorial del Estado y de las CC. AA.

    IV. Carreteras

    V. Ferrocarriles

    VI. Costas

    VII. Aguas

    VIII. Vías pecuarias

    IX. Puertos

    X. Aeropuertos

    XI. Defensa nacional

    XII. Explosivos

    XIII. Servidumbres radioeléctricas

    XIV. Sector eléctrico

Parte III. Fases o etapas del urbanismo

Fases o etapas del urbanismo

    I. Planificación previa del Estado o de la Comunidad Autónoma que vincula a la planificación urbanística del municipio

    II. Fases o etapas del urbanismo

    III. Ejemplo completo de las distintas fases de planteamiento y gestión de un desarrollo urbanístico, sea unidad de ejecución de un sector (suelo urbanizable) o de un área de reforma interior (suelo urbano no consolidado)

    IV. Ejemplo: Información completa del desarrollo UNP 4.01 “Ciudad Aeroportuaria-Parque Valdebebas”

Resumen de las fases o etapas del urbanismo

    I. Previo al urbanismo municipal

    II. Etapas del urbanismo

    III. Planes municipales y funciones que cumplen

Parte IV. Planeamiento general

El Plan General de Ordenación Urbana (PGOU)

    I. Concepto

    II. Determinaciones generales

    III. Determinaciones específicas con relación a cada clase y categoría del suelo

Sobre la clasificación del suelo

    I. Suelo urbano consolidado

    II. Suelo urbano no consolidado

    III. Suelo urbanizable sectorizado

    IV. Suelo urbanizable no sectorizado

    V. Suelo no urbanizable

Sobre los elementos fundamentales de la estructura general y orgánica de la ordenación del territorio

Documentos del Plan General

    I. Documentos del Plan General 

    II. Memoria

    III. Planos de Información y ordenación urbanística

    IV. Normas urbanísticas

    V. Ficheros de ámbitos de ordenación

    VI. Catálogo

    VII. Programa de actuación

    VIII. Estudio económico y financiero

Interpretación del Plan General de Madrid (artículo 1.1.5 normas urbanísticas)

Formación y aprobación del Plan General

    I. Redacción y Avance del Plan General

    II. Aprobación inicial

    III. Aprobación provisional

    IV. Aprobación definitiva

    V. Registro y publicación

Vigencia, revisión y modificación del Plan General

    I. Vigencia

    II. Revisión

    III. Modificación 

Determinaciones estructurantes y pormenorizadas

    I. Determinaciones estructurantes

    II. Determinaciones pormenorizadas

    III. Ejemplo de ordenación estructurante: Ficha de suelo urbanizable programado UZP 1.06 Villaverde-Polígono El Gato

    IV. Ejemplo de ordenación pormenorizada: Plan Parcial del UZI.1.06 Villaverde-Polígono El Gato

Relación entre el Plan General y el Plan Parcial: Principios de jerarquía y competencia

Determinaciones del Plan General con relación al suelo urbano, urbanizable y no urbanizable

    I. Determinaciones en suelo urbano consolidado y no consolidado (art. 29 RP)

    II. Determinaciones en suelo urbanizable programado/sectorizado (art. 30 RP)

    III. Determinaciones en suelo urbanizable no programado/no sectorizado (arts. 34 y 35 RP)

    IV. Determinaciones en suelo no urbanizable (art. 36 RP)

Determinaciones del PGOU con relación al suelo urbano consolidado

    I. Qué es el suelo urbano consolidado

    II. Contenido del Plan General con relación al SUC

    III. Normas zonales del suelo urbano consolidado o de ordenación directa (del suelo urbanizado que no es objeto de ninguna operación de reforma o renovación urbana, en cuyo caso sería un suelo urbano no consolidado)

    IV. Parámetros y condiciones generales de la edificación y régimen de los usos

    V. Ejemplo de solar o suelo urbano consolidado en calle Los Astros, 2, Madrid

Determinaciones del PGOU con relación al suelo urbano no consolidado

    I. Concepto de suelo urbano no consolidado

    II. Tipos de bolsas de suelo urbano no consolidado

    III. Áreas de Planeamiento Incorporado (API)

    IV. Áreas de planeamiento específico (APE)

    V. Áreas de planeamiento remitido (APR)

Determinaciones del PGOU con relación al suelo urbanizable sectorizado (UZI)

    I. Concepto de suelo urbanizable incorporado (UZI)

    II. Concepto del suelo urbanizable sectorizado/programado

Determinaciones del PGOU con relación al suelo urbanizable no sectorizado (UNP)

    I. Suelo urbanizable no sectorizado/programado

    II. Ejemplo UNP.04.03 “Nueva centralidad del Este”

Determinaciones del PGOU con relación al suelo no urbanizable o rústico (SNU)

    I. Suelo no urbanizable o rústico

    II. Categorías de suelo no urbanizable

    III. El suelo no urbanizable en la memoria del PGOU de Madrid

    IV. El suelo no urbanizable en la normativa del PGOU de Madrid

    V. Ejemplo Monte de El Pardo (SNUP-1)

Determinaciones del PGOU con relación al suelo calificado como sistema supramunicipal, sistema general o sistema local

    I. Conceptos

    II. Niveles

    III. Estándares o reservas de suelo

    IV. Quién planifica los sistemas

    V. Regulación

    VI. Los sistemas generales/redes generales, supramunicipales y dotaciones locales en el PGOU de Madrid de 1997 

    VII. Cómo se obtienen los sistemas generales y supramunicipales

    VIII. Cálculo del Aprovechamiento Tipo de las tres áreas de reparto del PGOU de Madrid

    IX. Cómo se obtienen los sistemas locales

    X. Dibujos que faciliten la comprensión

Equidistribución de beneficios y cargas en el Plan General: La técnica de las áreas de reparto y fijación del aprovechamiento tipo

    I. Concepto de equidistribución

    II. Ponderación entre edificabilidades para poder equidistribuir

    III. Cálculo de la intensidad edificatoria media y del aprovechamiento tipo

    IV. Explicación de un área de reparto y fijación de aprovechamiento tipo 

    V. Áreas de reparto y sistemas generales adscritos en el suelo urbanizable sectorizado del PGOU de Madrid de 1997

El aprovechamiento urbanístico

    I. Diferenciación entre aprovechamiento urbanístico (u.a.s.) y edificabilidad (m2 techo o construible)

    II. Clases de aprovechamiento urbanístico

    III. Naturaleza jurídica del aprovechamiento urbanístico

    IV. Las transferencias de aprovechamiento urbanístico

    V. Fiscalidad de la entrega del aprovechamiento urbanístico

    VI. Inscripción del aprovechamiento urbanístico en el registro de la propiedad

    VII. Valoración del aprovechamiento urbanístico

Condiciones generales de la edificación

    I. Clases de condiciones

    II. Condiciones de la parcela edificable

    III. Condiciones de posición del edificio en la parcela

    IV. Condiciones de ocupación de la parcela por la edificación

    V. Condiciones de edificabilidad

    VI. Condiciones de volumen y forma de los edificios

    VII. Condiciones de calidad e higiene de los edificios

    VIII. Condiciones de las dotaciones de servicio de los edificios

    IX. Condiciones de acceso y seguridad en los edificios

    X. Condiciones estéticas

El régimen de usos en el PGOU de Madrid

    I. Determinaciones generales

    II. Clasificación de los usos

    III. Uso residencial

    IV. Uso industrial

    V. Uso de garaje-aparcamiento

    VI. Uso de servicios terciarios

    VII. Uso dotacional de servicios colectivos

    VIII. Uso dotacional zona verde

    IX. Uso deportivo

    X. Uso de equipamiento

    XI. Uso dotacional de servicios públicos

    XII. Uso dotacional de Administración Pública

    XIII. Uso dotacional de servicios infraestructurales

    XIV. Uso dotacional para la vía pública

    XV. Uso dotacional para el transporte

Normas Complementarias de Planeamiento

    I. Concepto de Normas Complementarias

    II. Determinaciones de las Normas Complementarias

    III. Documentos de las Normas Complementarias

Normas Subsidiarias de Planeamiento

    I. Finalidades de las Normas Subsidiarias

    II. Determinaciones de las Normas Subsidiarias de Planeamiento municipal con ámbito provincial

    III. Documentos de las Normas Subsidiarias de Planeamiento municipal de ámbito provincial 

    IV. Objeto de las Normas Subsidiarias de Planeamiento municipal con ámbito municipal

    V. Determinaciones de las Normas Subsidiarias de Planeamiento municipal que solo clasifica suelo urbano y no urbanizable

    VI. Determinaciones de las Normas Subsidiarias de Planeamiento municipal que clasifica suelo urbano, urbanizable y no urbanizable

    VII. Documentos de las Normas Subsidiarias de ámbito municipal

    VIII. Ejemplo: Normas Subsidiarias de Los Santos de la Humosa (Madrid)

Proyectos de delimitación de suelo urbano

Los Planes de Sectorización o antiguos Programas de Actuación Urbanizadora

    I. Regulación en la Comunidad de Madrid

    II. Regulación en el Reglamento de Planeamiento del Estado de 1978

    III. Ejemplo: Plan de Sectorización del PAU-7 y PAU-8 del PGOU Fuenlabrada

Naturaleza normativa de los Planes Generales y las consecuencias de su declaración de nulidad

    I. Introducción

    II. Razones por las que el Plan General es sumamente vulnerable y susceptible de anulación judicial

    III. Efectos de la nulidad del Plan General, en particular sobre el planeamiento de desarrollo, actos de gestión y actos de edificación

Parte V. Planeamiento de desarrollo

Los Planes Parciales (sector) 

    I. Disposiciones generales

    II. Determinaciones

    III. Documentación

    IV. Formulación y aprobación

    V. Vigencia y modificación

    VI. Publicidad

    VII. Ejemplos de Planes Parciales

Los Planes Especiales de Reforma Interior (áreas de reforma o renovación interior)

    I. Ejemplo APR 01.06 Entorno de San Francisco el Grande

    II. Ejemplo APR 01.09 Santo Domingo-Callao

    III. Ejemplo APR 06.02 Paseo de la Dirección

    IV. Ejemplo APE 16.11 Ciudad Aeroportuaria y Parque Valdebebas

Estudios de Detalle (sobre parcela)

    I. Regulación en la Comunidad de Madrid

    II. Regulación en el Reglamento de Planeamiento del Estado de 1978

Los Planes Especiales (infraestructuras)

    I. Regulación en la Comunidad de Madrid

    II. Regulación en el Reglamento de Planeamiento del Estado de 1978

Parte VI. Evaluación ambiental estratégica de los instrumentos de planeamiento

Evaluación ambiental estratégica de los instrumentos de planeamiento

Parte VII. Gestión urbanística

Sujetos que pueden participar en la gestión urbanística

Derechos, obligaciones y cargas de los propietarios

Regulación contenida en el Reglamento de Gestión Urbanística del Estado de 1978

Presupuestos para el inicio de la gestión urbanística: Delimitación de unidades de ejecución y elección del sistema de actuación para cada una de ellas

    I. Regulación en el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana del Estado de 2015

    II. Regulación de la delimitación de unidades de ejecución en el Reglamento de Gestión Urbanística del Estado de aplicación supletoria

    III. Regulación del sistema de actuación en el Reglamento de Gestión Urbanística del Estado de aplicación supletoria

Sistema de compensación 

    I. Consideraciones generales

    II. Regulación del sistema de actuación en el Reglamento de Gestión Urbanística del Estado de aplicación supletoria

Sistema de cooperación

    I. Consideraciones generales

    II. Regulación en la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid

    III. Regulación del sistema de cooperación en el Reglamento de Gestión Urbanística del Estado de aplicación supletoria

Ejemplo. Proyecto de Estatutos de la Asociación Administrativa de Cooperación Colonia Experimental de Villaverde Madrid

Sistema de expropiación

    I. Consideraciones generales

    II. Regulación de la expropiación en la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid

    III. Regulación de la expropiación en el Reglamento de Gestión Urbanística del Estado de aplicación supletoria

Agente urbanizador

    I. Consideraciones generales

    II. Motivación de la aparición del agente urbanizador

    III. Regulación en la Comunidad Valenciana

    IV. Regulación en Castilla-La Mancha

    V. Ejemplo Bases para la formulación de Programa de Actuación Urbanizadora y selección de agente urbanizador

    VI. Ejemplo Proposición Jurídico-Económica

Diferenciación entre la equidistribución externa e interna

    I. Gráfico que diferencia entre la equidistribución externa (áreas de reparto y aprovechamiento tipo) e interna (proyecto de reparcelación de una unidad de ejecución)

    II. Regulación sobre la posibilidad de incluir dentro de la comunidad reparcelatoria (de la unidad de ejecución), de propietarios de suelo afecto a sistemas generales:

    III. Ejemplo de área de reparto y aprovechamiento tipo

El proyecto de reparcelación (equidistribución interna en la unidad de ejecución)

    I. Consideraciones generales

    II. Regulación de la reparcelación contenida en la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid

    III. Regulación de la reparcelación contenida en el Reglamento de Gestión Urbanística del Estado de aplicación supletoria

Parte VIII. Los convenios de planeamiento y gestión (urbanismo concertado)

Los convenios urbanísticos de planeamiento y de gestión urbanística (manifestación de negociación en el urbanismo)

    I. Consideraciones generales

    II. Regulación en la Ley del Suelo del Estado

    III. Regulación en la Ley del suelo de la Comunidad de Madrid

Parte IX. Urbanización

Proyecto de urbanización

    I. Consideraciones generales

    II. Regulación en la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid

    III. Regulación en el Reglamento de Planeamiento del Estado

Recepción de la urbanización

Las entidades de conservación urbanística

Parte X. Disciplina urbanística

Disciplina urbanística

    I. Consideraciones generales

    II. Regulación en la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid

Parte XI. Reflejo de los actos urbanísticos en el Registro de la Propiedad

Reflejo de los actos urbanísticos en el Registro de la Propiedad

    I. Regulación en la Ley del Suelo del Estado

    II. Regulación en el reglamento estatal para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el registro de la propiedad de actos de naturaleza urbanística

    III. Reflexión sobre la importancia de la constancia de la información urbanística en el Registro de la Propiedad y el carácter parcial de su publicidad

Parte XII. Edificación

Deber de conservación de la edificación y la ruina 

    I. Consideraciones generales

    II. Regulación del “deber de conservación de la edificación” en el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana

    III. Regulación del “deber de conservación de la edificación” y de la “ruina” en la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid

    IV. Efectos civiles de la declaración de la ruina

Edificación en régimen de fuera de ordenación urbanística

    I. Regulación de la edificación “deber de conservación de la edificación” en el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana

    II. Regulación del régimen de “fuera de ordenación urbanística” en la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid

    III. Regulación de fuera de ordenación en la anterior normativa estatal

Visión genérica del desarrollo de una promoción inmobiliaria