Sanciones en el régimen de propiedad horizontal

Este completo estudio de jurisprudencia recoge una selección de resoluciones en las que se ha sancionado al propietario u ocupante, ordenadas por problemática y fechas para facilitar su localización.

Aunque la comunidad carece de la capacidad de sancionar, la Ley de Propiedad Horizontal permite privar a un comunero de uno de los derechos fundamentales en este régimen comunitario, el de voto. El texto legal indica claramente los supuestos en que se puede aplicar esta prohibición, los requisitos que hay que cumplir y las excepciones aplicables, pero, en la práctica, surgen dudas. Esta selección de jurisprudencia trata de darles respuesta.

¿Se considera moroso el propietario que se retrasa en el pago?; ¿se le puede privar del derecho de voto si no se le ha advertido en la convocatoria?; ¿qué sucedería si, llegado el día de la Junta, se permite votar al moroso?; ¿qué pasaría si se le priva de este derecho estando al corriente de pago?; ¿la privación lo es para todo tipo de acuerdos con independencia de los quorum?; ¿cómo se computan las votaciones cuando existen morosos? La Ley señala entre las excepciones de esta privación, la consignación de la deuda, pero ¿cómo ha de hacerse?

A parte de esta privación, ¿pueden limitarse otros derechos a este propietario?, ¿podrían privarle del uso de elementos o servicios comunes?

El moroso tampoco puede impugnar judicialmente los acuerdos comunitarios, salvo que se proceda a la consignación judicial de las deudas vencidas con la comunidad o se trate de acuerdos en los que se impugne el establecimiento o modificación de las cuotas de participación, ¿cómo se interpretan las excepciones?

No obstante, la LPH establece otras sanciones, en los supuestos de actividades molestas o prohibidas en las que se puede, además de imponer la cesación de la actividad, privar del uso de la propiedad por un plazo no superior a tres años y proceder a la resolución del contrato de arrendamiento: ¿Qué requisitos de procedibilidad son necesarios? ¿Qué consecuencias tiene el incumplimiento? ¿Contra quién se deberá accionar cuando estas actividades no las realiza el propietario? ¿Se le podrá imponer la sanción al comunero por los actos realizados por terceros?

Veamos la respuesta de la jurisprudencia.

ÍNDICE

A los propietarios

Por falta de pago de las deudas vencidas con la comunidad

Privación del derecho de voto

    Requisitos

        Deuda vencida y exigible

        Relación en la convocatoria

            Necesaria para la privación

            No es necesaria para la privación

        Defectos en el pago

            Aval

            Falta de justificación

            Moratoria concedida por la comunidad

            Pago en una cuenta diferente a la comunitaria

            Pago en el momento de redactar el acta

            Pago parcial de los gastos

            Pago o justificación extemporáneos

            Retraso en el pago

        Defectos en la consignación

        Consignación sin acreditar el día de la celebración de la Junta

            Procede la privación

            No procede la privación

        Apreciable en el momento de iniciarse la junta

        Otras reclamaciones

            No procede

                Deuda no vencida o exigible

                Gastos del letrado

                Gastos de los que el propietario está exonerado

                Cuando el propietario tiene un crédito contra la comunidad 

                Gastos del mes corriente

        Otros supuestos 

    Excepciones

        Consignación judicial o notarial de la deuda

        Impugnación de las deudas

    Supuestos

        Relativos a la adopción de acuerdos

            Acuerdos que requieren unanimidad

                Procede la privación

                No procede la privación

        Relativos a la situación de los propietarios

            Propietario ausente

            Propietario múltiple

                Procede la privación si no paga la totalidad

                Solo procede la privación por el inmueble que tiene la deuda

        Cómputo de los votos

    Errores en la privación

        Se permite votar al moroso

            Legitimación para impugnar

                Procede

                No procede

            Nulidad del acuerdo

                Procede

                No procede

        Se priva al propietario que está al corriente de pago 

            Por error en la determinación de la deuda

            Legitimación para impugnar

            Nulidad del acuerdo

                Procede

                No procede

No están legitimados para impugnar acuerdos

    Falta de relación de morosos en la convocatoria

        No procede la privación

        Procede la privación

    Error en la deuda 

    Crédito compensable

        No procede la privación 

        Procede la privación

    Pago de parte de la deuda 

        Propietario múltiple

        Cuotas extraordinarias

    Consignación

        Judicial

        Notarial

        Defectos

    Excepciones

        Acuerdos relativos a la modificación de la cuota de participación

        Acuerdos relativos a la modificación del sistema de reparto de gastos

        Acuerdos sobre la aprobación/distribución de presupuestos y gastos

        Acuerdos de carácter económico

        Acuerdo de recargo de intereses

    Apreciable el día de celebración de la junta

    Apreciable al instar la demanda

        Requisito indispensable

        Momento de realizarse

        Momento de acreditarse

    Causa apreciable de oficio

    Recurso

        No proceden 

        Proceden

Otras repercusiones comunitarias

    Elección de cargos

        Presidente

        Secretario

    Corte de servicios

    Prohibición de uso de elementos comunes

        Procede por cláusula estatutaria

        Por acuerdo de la junta

            Procede

            No procede

    Multas

    Recargo a morosos

        Intereses

            Acordados por la comunidad

                Proceden

                No proceden

                Se moderan

                No aplicable a cuotas extraordinarias

            Dispuestos en los estatutos

Por actividades molestas/prohibidas

Cese de la actividad desarrollada en la propiedad

    Supuestos

        Actividades molestas

            Procede

            No procede 

                Falta de prueba

        Actividades prohibidas en los estatutos

Privación del uso de la vivienda o del local

    Supuestos

        Actividades dañosas para la finca

        Actividades molestas

            Ruido

                Procede

                No procede

            Tenencia de animales

                Procede

                No procede

        Actividades molestas de los ocupantes

            Procede

            No procede

        Actividades prohibidas en los estatutos

        Actividades insalubres/incívicas

        La actividad ya ha cesado

            Procede

            No procede

Moderación de la sanción

Requisitos de procedibilidad para la sanción cuando acciona la comunidad

    Requerimiento previo

        Realizado

            Por el presidente

            Por otros

        Destinatarios

            A uno de los propietarios

            Al propietario, pero no al arrendatario

            Al propietario y al ocupante

            Al ocupante

        Forma de hacerlo

            Acta 

            Burofax

            Carta enviada por el abogado

            Conciliación

            Correo electrónico

            Denuncia ante el ayuntamiento

    Acuerdo para accionar judicialmente

    Falta de requisitos de procedibilidad

Acción judicial 

    Legitimación activa

        Presidente

        Propietario afectado

            Es necesario requerimiento previo

            No es necesario requerimiento previo

    Legitimación pasiva

        Propietario y ocupante

        Arrendatario

A los ocupantes

Por actividades molestas/prohibidas

Cese de la actividad desarrollada/Resolución del arrendamiento

    Supuestos

        Por actividades molestas

        Por actividades prohibidas en los estatutos

    Privación de uso de la vivienda o del local

    Requisitos de procedibilidad para la sanción cuando acciona la comunidad

        Requerimiento previo

            Realizado

                Por el presidente

                Por otros

            Destinatarios

                Al propietario, pero no al arrendatario

                Al propietario y al ocupante

                Al ocupante

            Forma de hacerlo

                Burofax 

                Carta enviada por el abogado

                Correo electrónico

                Denuncia ante el ayuntamiento

        Acuerdo para accionar judicialmente

        Falta de requisitos de procedibilidad

    Acción judicial

        Legitimación activa

            Presidente 

        Legitimación pasiva

            Propietario y ocupante

            Arrendatario