Las reparaciones necesarias en viviendas y locales de negocio

Estudio y clasificación de los últimos criterios de los tribunales sobre las reparaciones necesarias en el inmueble arrendado, habitual debate en la relación entre arrendador y arrendatario, y que da lugar a una abundante casuística.

Los arts. 21 LAU 29/1994 y 107 TRLAU de 1964 atribuyen al arrendador la obligación de realizar las obras de conservación necesarias para que el inmueble permanezca en condiciones de habitabilidad y de servir al uso convenido, pero surgen las siguientes dudas: ¿Quién se hará cargo de las reparaciones de la caldera, el frigorífico, las instalaciones eléctricas y otros elementos de la vivienda o local arrendado? ¿Qué se entiende por pequeñas reparaciones? ¿Quién asume las obras necesarias en elementos comunes por orden administrativa y qué sucede con las urgentes? ¿Deben notificarse al arrendador? ¿Cabe la renuncia a este derecho? Estas y otras muchas cuestiones son analizadas minuciosamente.

A efectos prácticos, hemos dividido este análisis jurisprudencial por las distintas problemáticas planteadas: Tipos de obras en cuanto a la obligación del arrendador y del arrendatario, pequeñas reparaciones en los contratos de vivienda regidos por la LAU 29/1994, obras en elementos comunes, por orden administrativa, obras urgentes, la obligación de notificar, la renuncia, así como las consecuencias de la falta de realización de las reparaciones y el abuso del arrendatario por la desproporción entre la renta y las reparaciones en los contratos de renta antigua.

ÍNDICE

Obligación del arrendador

Obligación del arrendatario

Tipo de obras

Adaptación del negocio

    Obligación del arrendador

    Obligación del arrendatario

Caldera/Termo

    Obligación del arrendador

    Obligación del arrendatario

Aire acondicionado

    Obligación del arrendador

    Obligación del arrendatario

Calefacción

    Obligación del arrendador

    Obligación del arrendatario

Cocina

    Obligación del arrendador

    Obligación del arrendatario 

Cuarto de baño

    Obligación del arrendador 

    Obligación del arrendatario

Cubierta

    Obligación del arrendador

Electrodomésticos

    Obligación del arrendador

    Obligación del arrendatario

Estructura y elementos exteriores

    Obligación del arrendador

    Obligación del arrendatario

Fachada

    Obligación del arrendador

    Obligación del arrendatario

Humedades y filtraciones

    Obligación del arrendador

    Obligación del arrendatario

Instalaciones eléctricas

    Obligación del arrendador

    Obligación del arrendatario

Pavimento

    Obligación del arrendatario

Pintura y limpieza

    Obligación del arrendador

    Obligación del arrendatario

Puertas

    Obligación del arrendador

Suministro de agua

    Obligación del arrendatario

Techo

    Obligación del arrendador

    Obligación del arrendatario

Tejado

    Obligación del arrendador

Tuberías

    Obligación del arrendador

    Obligación del arrendatario

Ventanas

    Obligación del arrendador

    Obligación del arrendatario

Concepto de pequeñas reparaciones: Contratos posteriores al 1 de enero de 1995

Uso ordinario

Caldera

Tuberías/Filtraciones

Elementos del baño

Aire acondicionado

Persianas

Electrodomésticos

Desperfectos a la devolución del inmueble

Obras en elementos comunes

Responsabilidad del arrendador

Responsabilidad de la Comunidad de Propietarios

Legitimación del arrendatario para reclamar

Obras urgentes

Previa comunicación

Facultad del arrendatario

Reembolso por el arrendador

Justificación

Obras por orden administrativa 

Obligación del arrendador

Obligación del arrendatario

Resolución del contrato 

Necesidad de resolución administrativa

Notificación de la necesidad de obras

Responsabilidad del arrendatario

Requisitos

Conocimiento por el arrendador

Falta de realización de obras por el arrendador

Indemnización al arrendatario 

Exoneración del pago de la renta

    Procede

    No procede

Resolución por incumplimiento

Ruina

Renuncia del derecho por el arrendatario

Cláusulas válidas

Cláusulas nulas

Desproporción entre renta y reparaciones: Abuso del arrendatario en contratos TR 1964

No existe obligación de pago por el arrendador

Existe obligación de pago por el arrendador