Guía práctica de Arrendamientos de vivienda y de locales de negocio y COVID-19

La persistencia de los efectos negativos por la crisis de la COVID-19 en los arrendamientos de viviendas ha dado lugar a continuas modificaciones de las medidas adoptadas en el RDL 11/2020, de 31 de marzo, por los Reales Decretos-Leyes 37/2020, de 22 de diciembre, y 1/2021, de 19 de enero, que ampliaron los supuestos de suspensión del desahucio, además de otras normativas que extendieron su plazo. Después de más de dos años, y agravada la situación económica por la guerra de Ucrania, se aprueba el RDL 11/2022, de 25 de junio, que continúa estableciendo la posibilidad de solicitar la suspensión de los desahucios y lanzamientos y, en consecuencia, la compensación a los arrendadores y propietarios, hasta el 31 de diciembre de 2022 y 31 de enero de 2023 respectivamente.

Respecto de los arrendamientos de locales de negocio, fue aprobado el RDL 35/2020, de 22 de diciembre, que estableció las medidas extraordinarias, pero, además, han sido dictadas abundantes resoluciones judiciales durante estos últimos años de pandemia, sobre la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

Esta Guía contiene todo lo que el profesional necesita: normativa, doctrina de diversos autores sobre las modificaciones y cuestiones polémicas, las consultas más relevantes, la reciente jurisprudencia sobre la cláusula rebus, y los formularios imprescindibles.

ÍNDICE

Presentación

Legislación

Estatal

Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan Medidas Urgentes Complementarias en el Ámbito Social y Económico para hacer frente al COVID-19 (texto parcial)

Real Decreto-Ley 11/2022, de 25 de junio, por el que se adoptan y se prorrogan determinadas medidas para responder a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica, y para la recuperación económica y social de la isla de La Palma (texto parcial)

Real Decreto-Ley 2/2022, de 22 de febrero, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de los trabajadores autónomos, para la transición hacia los mecanismos estructurales de defensa del empleo, y para la recuperación económica y social de la isla de La Palma, y se prorrogan determinadas medidas para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica (texto parcial)

Real Decreto-Ley 21/2021, de 26 de octubre, por el que se prorrogan las medidas de protección social para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica (texto parcial)

Real Decreto-ley 16/2021, de 3 de agosto, por el que se adoptan medidas de protección social para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica(texto parcial)

Real Decreto-Ley 8/2021, de 4 de mayo, por el que se adoptan Medidas Urgentes en el Orden Sanitario, Social y Jurisdiccional, a aplicar tras la Finalización de la Vigencia del Estado de Alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el Estado de Alarma para Contener la Propagación de Infecciones Causadas por el SARS-CoV-2 (texto parcial)

Real Decreto-Ley 2/2021, de 26 de enero, de Refuerzo y Consolidación de Medidas Sociales en Defensa del Empleo (texto parcial)

Real Decreto-Ley 1/2021, de 19 de enero, de Protección de los Consumidores y Usuarios frente a Situaciones de Vulnerabilidad Social y Económica (texto parcial)

Real Decreto-Ley 35/2020, de 22 de diciembre, de Medidas Urgentes de Apoyo al Sector Turístico, la Hostelería y el Comercio y en materia Tributaria (texto parcial)

Real Decreto-Ley 37/2020, de 22 de diciembre, de Medidas Urgentes para hacer frente a las Situaciones de Vulnerabilidad Social y Económica en el Ámbito de la Vivienda y en materia de Transportes (texto parcial)

Real Decreto 401/2021, de 8 de junio, por el que se aprueban las medidas necesarias para que las comunidades autónomas puedan utilizar los recursos del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, a fin de hacer frente a las compensaciones que procedan, y por el que se establece el procedimiento para el reconocimiento de la compensación a los propietarios y arrendadores a que se refieren los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19

Orden DSA/353/2021, de 9 de abril, por la que se aprueba el Modelo para Transmitir Información por parte de las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla al objeto de Conocer y Evaluar la Eficacia de las Medidas Propuestas por sus Servicios Sociales para Atender las Situaciones de Vulnerabilidad

Normativa autonómica de ayudas para el alquiler

Andalucía

Aragón

Asturias

Baleares

Canarias

Cantabria

Castilla-La Mancha

Castilla y León

Cataluña

Extremadura

Galicia

La Rioja

Madrid

Murcia

Navarra

País Vasco

Valenciana

Ciudad de Ceuta

Ciudad de Melilla

Doctrina de arrendamientos de vivienda

Suspensión de los juicios de desahucio y lanzamientos y compensaciones a arrendadores y propietarios

Ampliación de medida en el alquiler de vivienda por la COVID-19: suspensión del desahucio hasta el 31 de diciembre de 2022 y compensaciones hasta el 31 de enero de 2023 (RDL 11/2022, de 25 de junio)

    Begoña Costas de Vicente

    Directora de sepín Arrendamientos Urbanos. Abogada

Esquema de las medidas extraordinarias en el alquiler de vivienda. Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan Medidas Urgentes Complementarias en el Ámbito Social y Económico para Hacer Frente al COVID-19, actualizado a los RDL 37/2020, 1/2021 y 11/2022, de 25 de junio

    Departamento Jurídico de sepín Arrendamientos Urbanos

Suspensión de los desahucios y de los lanzamientos (Reales Decretos-Leyes 37/2020, de 22 de diciembre, 1/2021, de 19 de enero, y 11/2022 de 25 de junio)

    Begoña Costas de Vicente

    Directora de sepín Arrendamientos Urbanos. Abogada

Requisitos para la compensación a los arrendadores y propietarios de viviendas ante la suspensión del desahucio o lanzamiento

    Begoña Costas de Vicente

    Directora de sepín Arrendamientos Urbanos. Abogada

Reales Decretos-Leyes 37/2020, de 22 de diciembre; 1/2021, de 19 enero y 2/2022 de 22 de febrero: Bastante más que una simple prórroga en la suspensión de los juicios de desahucio

    Alberto Torres López

    Abogado. Director Jurídico de sepín. Presidente de la Sección de Arrendamientos Urbanos, Propiedad Horizontal e Inmobiliario del ICAM

Nueva suspensión del lanzamiento de “okupas” durante el estado de alarma

    Roberto Guimerá Ferrer-Sama

    Director de sepín Penal. Abogado

Doctrina de arrendamientos de local de negocio

A falta de acuerdo entre arrendadores y arrendatarios de locales de negocio, ¿es viable la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus como medida para rebajar o dejar de pagar la renta? Tras el RDL 15/2020, de 21 de abril, ¿pueden los arrendatarios que hayan exigido la moratoria en el pago de la renta seguir invocando la citada cláusula?

    Coordinadora Encuesta Jurídica: Begoña Costas de Vicente

    Directora de sepín Arrendamientos Urbanos. Abogada

En los juicios de desahucio por falta de pago, ¿será motivo de oposición la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus? ¿Y en el caso de que a la acción de desahucio se le haya acumulado la de reclamación de rentas?

    Coordinadora Encuesta Jurídica: Begoña Costas de Vicente

    Directora de sepín Arrendamientos Urbanos. Abogada

Real Decreto-Ley 35/2020 para los arrendamientos de locales de negocio: Sostenella y no enmendalla

    Alberto Torres López

    Abogado. Director Jurídico de sepín. Presidente de la Sección de Arrendamientos Urbanos, Propiedad Horizontal e Inmobiliario del ICAM

Medidas extraordinarias en arrendamientos de locales de negocios según el RDL 35/2020, de 22 de diciembre

    Departamento Jurídico de sepín Arrendamientos Urbanos

La crisis en los arrendamientos de locales de negocio y la cláusula rebus sic stantibus

    Alberto Torres López

    Abogado. Director Jurídico de sepín. Presidente de la Sección de Arrendamientos Urbanos, Propiedad Horizontal e Inmobiliario del ICAM

Proceso civil y rebus sic stantibus: Notas y reflexiones

    José Arsuaga Cortázar

    Presidente de la Audiencia Provincial de Cantabria

Doctrina de arrendamientos en Cataluña

La Ley de Cataluña 11/2020, de 18 de septiembre, de Medidas Urgentes en materia de Contención de Rentas en los Contratos de Arrendamiento de Vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la Protección del Derecho a la Vivienda

    Enrique Vendrell Santiveri

    Asesor Jurídico del Consell de Colegios de Administradores de Fincas de Cataluña

Medidas urgentes en arrendamiento de local de negocio y vivienda en Cataluña para paliar los efectos de la pandemia

    Cristina Vallejo Ros

    Abogada

Resumen de las medidas de apoyo a los locales de negocio arrendados en Cataluña por Decreto-Ley 34/2020, de 20 de octubre

    Departamento Jurídico de sepín Arrendamientos Urbanos

Consultas

    Departamento Jurídico de sepín Arrendamientos Urbanos

Arrendamientos de vivienda

    1. ¿A qué desahucios se refiere el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo?

    2. ¿Cabe que el arrendatario alegue en el desahucio por falta de pago la situación de vulnerabilidad o la cláusula rebus sic stantibus?

    3. Alegación del arrendatario de suspensión del desahucio basado en impagos anteriores al estado de alarma

    4. Demanda de desahucio por falta de pago sin inclusión de recibos impagados durante el estado de alarma y reclamación posterior

    5. Situación de vulnerabilidad del arrendatario según RDL 11/2020: ¿Resulta más aconsejable el desahucio por falta de pago o la acumulación con reclamación de rentas?

    6. ¿Cuándo pueden solicitar compensación los arrendadores y propietarios por la aplicación de las medidas de suspensión del desahucio y lanzamiento?

    7. ¿Cuál es el valor de la compensación a arrendadores y propietarios de viviendas afectadas del art.1 bis?

Arrendamientos de local

Aplicación de la cláusula rebus sic stantibus

    1. ¿El arrendatario de un local de negocio puede dejar de pagar la renta ante la crisis del COVID-19?

    2. ¿Ante la falta de acuerdo en el pago de la renta cabría aplicar la cláusula rebus sic stantibus?

    3. ¿Es posible que el arrendatario invoque la cláusula rebus sic stantibus ante la negativa del arrendador a aceptar la moratoria y ante un posible desahucio por falta de pago?

    4. ¿Es compatible solicitar la moratoria y alegar también la cláusula rebus sic stantibus?

    5. ¿Aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en supuesto de IPC negativo para revisión de renta?

    6. ¿Aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en el subarriendo?

    7. Omisión de grandes empresas en el RDL 35/2020 y aplicación de la cláusula rebus sic stantibus

    8. ¿Es posible el desistimiento del contrato de local debido a la crisis por COVID-19 o habría que alegar la cláusula rebus sic stantibus?

Jurisprudencia: Cláusula rebus sic stantibus

-Comentario a los primeros autos de medidas cautelares en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda

    Alberto Torres López

    Abogado. Director Jurídico de sepín. Presidente de la Sección de Arrendamientos Urbanos, Propiedad Horizontal e Inmobiliario del ICAM

-Sentencias en aplicación de la cláusula por la crisis originada por el COVID-19

        Se estima

        Se desestima

-Autos en aplicación de la cláusula por la crisis originada por el COVID-19. Medidas cautelares

        Se estiman las medidas cautelares

        Se desestiman las medidas cautelares

-Sentencias del Tribunal Supremo a favor de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus

-Sentencias del Tribunal Supremo en contra de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus

-Sentencias del Tribunal Supremo sobre caso fortuito y fuerza mayor

Formularios

Acuerdos voluntarios entre las partes

    Anexo de acuerdo de reducción de renta (COVID-19)

    Anexo de acuerdo de moratoria temporal de renta (COVID-19)

Aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en arrendamiento de local

    Demanda de revisión de las condiciones del contrato de arrendamiento de local, en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, consecuencia de la alteración sustancial de las circunstancias derivadas de la epidemia del COVID-19

    Escrito de solicitud de medida cautelar con anterioridad a la presentación de la demanda con audiencia del demandado. Aplicación de la cláusula rebus sic stantibus para la revisión de la renta