Elementos comunes y privativos: Calificación, obras y uso

La calificación de los distintos elementos que componen un edificio es fundamental para poder determinar los derechos y obligaciones de la comunidad y de los propietarios, para, de este modo, poder delimitar la posibilidad de realización de obras, la asunción de responsabilidades o el destino de las propiedades.

Sin duda, este detallado estudio jurisprudencial nos ayudará a resolver cuestiones tales como quién debe reparar una tubería, cubierta, etc., si un propietario puede seguir utilizando un elemento común o realizar obras en las terrazas, así como el destino de cada uno de pisos y, locales o, incluso, de la vivienda de portería.

ÍNDICE

Calificación

Anejo

 Común de uso privativo

 Privativo

Ático/Azotea

 Común

 Privativo

Balcón

 Común

 Privativo

Buhardilla/Desván

 Común

 Privativo

 Común de uso privativo

Cubierta

 Común

 Por naturaleza

 Descrita en el título constitutivo

 Nuevas construcciones

 Común de uso privativo

 Privativa

 Descrita en el título constitutivo

 Nuevas construcciones

 Locales

 Bajo cubierta

 Común

 Común de uso privativo

 Privativo

Chimenea

 Común

 Privativa

Dependencia no descrita en el título

 Común

 Privativo

Escaleras

 Hueco de la escalera

 Común

 Privativo

 Rellano de la escalera

 Común

 Privativo

Fachada

 Común

 Edificio

 Locales

 Chalés

 Privativa

 Locales

 Chalés

Forjado

Garaje

 Común

 Común de uso privativo

Jardín

 Común de uso privativo

 Privativo

Miradores

Muros

 Común

 Privativo

Pasillo

 Común

Patio

 Común

 Común de uso privativo

 Privativo

Portería/Vivienda del portero

 Común

 Privativa

Soportal

Sótano

 Común

 Privativo

Semisótano

Subsuelo

Terrazas

 No cubiertas

 Elemento común

 Elemento común de uso privativo

 Elemento privativo

 Cubiertas

 Terrazas a nivel

Trasteros

 Común de uso privativo

Tuberías

 Servicio común

 De uso común dentro de la propiedad

 Común

 De uso particular dentro de la propiedad

 Común

 De uso particular fuera de la propiedad

 General

 Antes de la llave de paso

 Común

 Después de la llave de paso

 Común

 Privativo

 Servicio privativo

 Dentro de la vivienda

 Privativo

 Fuera de la vivienda

 Privativo

Ventanas

 Común

 Privativa

Vuelo

Vías de acceso

Obras

En elementos comunes

Realizadas por los propietarios

No se requiere acuerdo de la junta

Se requiere acuerdo de la junta

 Es suficiente con el acuerdo de las 3/5 partes de la totalidad de cuotas y propietarios

 Es necesaria la unanimidad

Ejemplos precedentes

 Existen

 Identidad de obras

 Obras distintas

 Anterior alteración de la estética

 Distinta ubicación

 Distinta instalación

 Distinto material

 Obras menores

 No existen

 La comunidad no renuncia al ejercicio de acciones

 Nuevo acuerdo en contra de la realización de obras

 Acuerdo posterior en contra

 No admitidas por la comunidad

 Obras distintas

 Diferente ubicación

Consentimiento tácito

 Existe

 Inactividad de la comunidad durante años

 Tratadas en junta sin accionar

 Consecuencia de otras anteriores

 Comunicadas al presidente

 Otros supuestos

 No existe

 Conocimiento no es consentimiento

 Inactividad de la comunidad durante tiempo

 Tratamiento en la junta

 Requerimiento de la comunidad

 Denuncia interpuesta ante el ayuntamiento

 El consentimiento a la instalación de un negocio no supone el de las obras

 Otras acciones

 No vinculación junta de gobierno

 No es suficiente con la autorización del presidente/administrador

 No es vinculante el consentimiento individual de los propietarios

 Consentimiento de la promotora

 Obras no visibles desde el exterior

Prescripción de la acción

 Treinta años

 Cinco años

Consecuencia del desarrollo de la actividad

Por cambio de destino o actividad

 Proceden

 Apertura de puertas/ventanas

 Configuración exterior

 Fachada

 Forjado

 Instalación aire acondicionado/calentador

 Instalación de chimenea

 Instalación de letreros

 No proceden

 Apertura de puertas/ventanas

 Cambio de conducciones

 Configuración exterior

 Fachada

 Instalación aire acondicionado/calentador

 Instalación de chimenea

 Instalación de letreros

 Interpretación de la cláusula estatutaria

 Amplia

 Procede la realización

 Restrictiva

 No procede la realización

 Licencia administrativa

Segregación/Unión de propiedades

 No es necesario el acuerdo comunitario

 Es necesario el acuerdo comunitario

Otras obras

 En terrazas/patios

 Cerramiento

 No es necesario acuerdo comunitario

 Es necesario acuerdo comunitario

 Otras obras

 No es necesario acuerdo comunitario

 En garaje

 Cerramiento

 No es necesario acuerdo comunitario

 Es necesario acuerdo comunitario

 Otras obras

 No es necesario acuerdo comunitario

Realizadas por la comunidad

 Reparaciones necesarias

 Concepto

 Obligaciones de los propietarios

 Realizadas por los comuneros ante la pasividad de la comunidad

 Mejoras

 Ejemplos

 Se computa el voto de los ausentes

 Basta la negativa del propietario para no estar obligado al pago

 Es necesaria la impugnación judicial del acuerdo

En elementos comunes de uso privativo

Realizadas por los propietarios

 Procede

 No procede

Realizadas por la comunidad

 Creación de servidumbres

 Obligación de soportarla por el afectado

 Procede

 No procede

 Indemnización al afectado

 Procede

 No procede

En elementos privativos

Realizadas por los propietarios

 Ordenadas por el ayuntamiento

 Acondicionamiento interior

Realizadas por la comunidad

 Creación de servidumbres

 Obligación de soportar la servidumbre

 No existe obligación de soportar la servidumbre

 Excede el concepto de servidumbre

 Indemnización

Uso

Elementos comunes

Arrendamiento elementos comunes

Cambio de uso

 Es necesaria la unanimidad

 No es necesario acuerdo unánime

Cesión

Desafectación de elementos comunes

Usucapión

 Procede

 No procede

 Consentimiento tácito/Derecho de uso

Utilización privativa

 Por designación en el título constitutivo

 Por acuerdo de la junta

 Por consentimiento tácito

Elementos privativos

Libertad de uso

Descripción de las propiedades en el título

 No supone limitación al cambio

 Supone limitación al cambio

Cambio de destino

 Procede

 Ejemplos

 De vivienda a local

 De local a vivienda

 De vivienda a desarrollar actividad profesional

 De garaje a vivienda

 De oficina a vivienda

 De sótano a vivienda

 Prohibición

 Título/estatutos

 Validez de la cláusula

 Interpretación amplia

 No procede el cambio

 Interpretación restrictiva

 Procede el cambio

 Acuerdo comunitario

 La comunidad no está vinculada por la autorización administrativa

Desarrollo de la actividad

 Procede el cambio

 Prohibiciones

 Título/estatutos

 Interpretación amplia

 No procede el cambio

 Interpretación restrictiva

 Procede el cambio

 Acuerdo de la junta

 Es necesario el acuerdo unánime

 Basta con el acuerdo de las 3/5 partes para prohibir los usos turísticos

 No puede adoptarse con efecto retroactivo

 Inscripción registral

 Reglamento de régimen interior

 Actividades molestas