Art. 5 LPH. El título constitutivo y los estatutos

El título constitutivo supone el marco jurídico en el que se desenvuelven las comunidades, sin perjuicio de los posteriores acuerdos. Se trata del documento básico para estas, por eso consideramos de interés este estudio jurisprudencial en el que, además de sentencias judiciales, la mayoría del Tribunal Supremo, también podrán encontrar resoluciones de la DGRN/DGSJFP importantes para conocer cuándo el registrador admite o rechaza una determinada modificación, teniendo en cuenta que, como establece el párrafo tercero del art. 5 LPH, este documento no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

El citado art. 5 LPH señala cuál debe ser su contenido; descripción del edificio, fijación de la cuota de participación, uso y destino de las propiedades, además de la posibilidad de contar con unos estatutos; pero ¿puede existir comunidad careciendo de este documento?, ¿quién lo otorga?, ¿es necesaria la existencia de estatutos?, ¿qué cláusulas pueden contener?, ¿cómo deben interpretarse?, ¿qué quorum es necesario para su modificación? y ¿qué requisitos son necesarios en este caso?

Y además, en la parte de Actualidad:

· Morosos y abstenciones en los acuerdos de unanimidad

· La problemática de las viviendas de uso turístico

· Consecuencias en los acuerdos cuando el presidente no es propietario

ÍNDICE

Título constitutivo 

Inexistencia 

Otorgamiento 

    Propietario único 

        Después de la venta 

        Sin entrega de la posesión 

            Validez 

            Nulidad 

        Con entrega de la posesión 

            Nulidad 

    Requisitos 

Contenido 

    Descripción del edificio 

        Elementos comunes 

        Elementos Comunes. Desafectación 

        Servidumbres 

            Validez 

            Interpretación restrictiva 

    Consecuencias de la no inclusión en el Título de elementos y servidumbres 

        Elementos comunes 

        Elementos privativos 

        Invalidez de las servidumbres no incluidas 

    Fijación de la cuota de participación 

        Atribución por el promotor 

        Criterios 

Modificaciones 

    Capacidad para hacerlo 

        Propietario único 

            Después de la venta 

                Sin entrega de la posesión 

                    Validez 

                    Nulidad 

                Con entrega de la posesión 

                    Nulidad 

        Comuneros 

            Unanimidad 

                General 

                Computa el voto de los morosos 

                No computa el voto de los morosos 

        Resolución judicial 

    Inscripción registral 

        Consecuencias de la falta de inscripción 

            Vinculan 

            No vinculan 

Rectificación 

Impugnación 

    Legitimación activa 

    Legitimación pasiva 

    Plazo 

Estatutos 

Aprobación 

Adaptación a la Ley 

Inscripción registral 

    Estatutos no inscritos 

        Vinculan 

        No son oponibles frente a terceros 

Inexistencia 

Modificación 

Cláusulas. Título constitutivo y/o estatutos 

Utilización privativa de elementos comunes 

Reserva de derechos 

    Validez 

    Nulidad 

    Interpretación

Autorización para la realización de obras 

    Genéricas 

    A los locales 

        Interpretación 

            Se permiten 

            No se permiten 

    Agregación/segregación de propiedades 

        Validez 

        Validez. Siempre que no afecte a las cuotas 

        Interpretación restrictiva 

        Alcance de las obras 

            No es necesario el acuerdo comunitario 

            Es necesario el acuerdo comunitario

    Apertura de huecos/salidas. Interpretación 

        Se pueden realizar sin consentimiento comunitario 

        Es necesario el acuerdo comunitario

        Necesidad de autorización administrativa 

    Cerramiento 

Exoneración de gastos 

    A favor del promotor 

        Válidas 

        Nulas 

    Interpretación restrictiva 

    Interpretación amplia 

Destino de las propiedades 

    No existe prohibición. 

        Procede el cambio 

            Criterio general 

        De local a vivienda 

            Realización de obras. Validez 

            Realización de obras. Nulidad 

        De vivienda a despacho/clínica 

        De vivienda a local 

            Modificación del sistema de reparto. No procede 

            Modificación del sistema de reparto. Procede

            Derechos de la propiedad 

        No procede el cambio 

            De local a vivienda 

            Otros 

    Transformación prevista en el Título 

        Interpretación restrictiva 

    Prohibiciones de cambio de destino 

        Interpretación amplia. No procede 

        Interpretación restrictiva. Procede 

    Prohibiciones de actividad 

        Interpretación amplia. No procede 

        Interpretación restrictiva. Procede

        Viviendas de uso turístico 

            Es necesario el acuerdo unánime

            Bastaría con la mayoría de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios

Cláusulas nulas

Normas de convivencia