Humedades en las edificaciones

Obra elaborada desde la experiencia vivida por un abogado con más de 30 años de ejercicio profesional y miles de expedientes y juicios de humedades resueltos satisfactoriamente.

Se abordan problemas y soluciones en torno a la tramitación amistosa y judicial de estos siniestros, basándose en el análisis de las sentencias de casos reales, en los que se desvela la mejor forma de conseguir que cesen las filtraciones cuanto antes y que el responsable pague por los daños y perjuicios generados a sus vecinos.

ÍNDICE

Las humedades y sus causas

I. Consideración de inmisión ilícita

II. El derrame puntual o accidental

III. El daño continuado

IV. Los vicios constructivos

V. Las obras mal ejecutadas

VI. Edificios antiguos. Las condensaciones y la capilaridad

VII. Saneamiento enterrado

VIII. Calefacción central

IX. Terrazas balcón

X. Terrazas ático

XI. Patios y jardines

XII. Cubiertas, canalones y bajantes, velux, lucernarios y tragaluces

XIII. Injertos o entronques

XIV. Tuberías colgadas

XV. Bañeras, duchas y botes sifónicos

XVI. Daños con origen en predio ajeno que penetran a través de un elemento común

Los responsables de las humedades

I. La obligación del propietario de conservar los inmuebles

II. Los límites al disfrute de la propiedad

III. Principio inmissio in alienum 

IV. Negligencia y dolo por omisión

V. La responsabilidad objetiva o por riesgo del propietario y del que reside en un inmueble

VI. La responsabilidad del arrendador

VII. La responsabilidad de los arrendatarios

VIII. Imposibilidad de acceso al inmueble en el que hay que abordar las reparaciones

IX. Las propiedades de las Administraciones Públicas. Vivienda Social

X. Los okupas

XI. Usufructuario

XII. Los seguros

XIII. Las comunidades

XIV. Los administradores de fincas y los presidentes

XV. Condominio

El perjudicado y sus perjuicios

I. Derechos constitucionales

II. Condición de perjudicado. Propietario y poseedor

III. El principio de indemnidad. Restitutio in integrum

IV. Enriquecimiento injusto

V. Depreciación

VI. Perjuicio estético

VII. IVA

VIII. Daño moral in re ipsa. El derecho a vivir en paz     

IX. Lucro cesante        

X. Pérdida de alquiler

XI. Inhabitabilidad o imposibilidad de uso   

XII. Exclusión de responsabilidad por riesgo extraordinario

XIII. El daño insignificante

XIV. Concurrencia de culpas

XV. Preferencia del damnificado a reclamar reparación

La acción civil

I. Responsabilidad objetiva, abuso de propiedad y protección frente a inmisiones

II. La acción de cesación de actividad dañosa en el art. 7.2 LPH

III. Acción de un copropietario frente a su comunidad

IV. La acción negatoria de inmisiones

V. Las acciones negatorias de servidumbre de desagüe de aguas residuales y pluviales o de tejado

VI. Acción de servidumbre de andamiaje

VII. Medidas cautelares

VIII. La acción del art. 9.º.Dos LPCDH

IX. Acción de reembolso del coste de reparar elementos comunes             

X. Acción de tutela posesoria             

XI. El antiguo interdicto de obra ruinosa     

XII. Acción directa del perjudicado frente a la aseguradora del causante     

La reclamación en otras jurisdicciones

I. Posibilidad de denuncia penal

II. Mobbing inmobiliario

III. Actos de venganza y conductas incívicas como daños dolosos o vejaciones injustas

IV. Lesiones

V. Medidas urgentes

VI. Delitos contra el medio ambiente

VII. Reclamación a las Administraciones Públicas

VIII. Deber de vigilancia y potestad sancionadora de las Administraciones Públicas

IX. Prevaricación

Cuestiones del procedimiento judicial

I. Competencia territorial en las acciones de la LPH

II. Elección del procedimiento declarativo

III. La prescripción de 5 años en acciones de la LPH

IV. La ausencia de prescripción del daño continuado           

V. El daño duradero o permanente          

VI. La interrupción de la prescripción           

VII. Legitimación activa          

VIII. Legitimación pasiva

IX. Diligencias preliminares           

X. Prueba pericial 

XI. Otras pruebas en apoyo de la pericial 

XII. La petición (petitum) y la causa de pedir (causa petendi) 

XIII. El cambio del suplico mutatio libelli 

XIV. Extra petita 

XV. Condenas de futuro 

XVI. La cosa juzgada 

La ejecución de sentencia

I. La ejecución de hacer

II. Superar la realización de la sentencia en sus propios términos

III. La valoración de la condena incumplida

IV. El recobro del dinero

V. Condena de no hacer

Fase amistosa

I. Poner en situación al perjudicado

II. La interlocución directa con el causante

III. Sentido práctico