Legitimación del uso privativo de elementos comunes

En el régimen de propiedad horizontal, los comuneros tienen el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, y la copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.

Es decir, esta copropiedad de elementos comunes, como señala el art. 396 del Código Civil, es lo determinante para la existencia de la comunidad, pudiendo calificar el concepto de “común” como todo aquello que no se ha asignado expresamente como elemento privativo y que sirva, además, para el servicio general. Se mantiene el criterio de que solamente puede reivindicarse individualmente lo que de forma concreta figura de esta forma en el título y en las propias escrituras, pues hay que partir de la base de que el resto siempre será comunitario.

Ahora bien, en la comunidad también existe la posibilidad de que estos elementos comunes sean utilizados de manera exclusiva, y casi excluyente, por algunos propietarios.

Este uso es precisamente el objeto de este trabajo, en el que hemos seleccionado las sentencias más relevantes que se han pronunciado al respecto, tanto a favor de esta posibilidad como en contra de este uso.

Y, además, en la parte de Actualidad:

- Usucapión de elemento común

- Nulidad del acuerdo de cerramiento de la finca

- Responsabilidad del administrador frente a la comunidad

ÍNDICE

Procede

Por otorgamiento en el título

A favor de los comuneros

Aspectos generales

Ejemplos

Conductos de ventilación

Cubiertas

Desvanes o trasteros

Jardines

Patios

Falta de uso por los comuneros

Uso por la comunidad

Uso exclusivo pero no excluyente

A favor del promotor

Por acuerdo de la junta

Quorum

Se requiere acuerdo unánime

No es necesaria la unanimidad

Condiciones

Duración

Revocación

Por consentimiento tácito de la comunidad

Por contrato de arrendamiento

Quorum

Que no tengan asignado un uso especifico

Duración

Renta

Renovación

Resolución

Por acceso exclusivo

Por desafectación

Por otorgamiento en el título

Por acuerdo de la junta

Quorum

Condiciones

Consecuencias

Venta

Por permuta

Por usucapión

No procede

Por acceso exclusivo

Por acuerdo de la junta directiva

Por concesión del promotor en escritura

Por conocimiento de la comunidad

Por consentimiento tácito de la comunidad

Por error en la inscripción

Por no coincidir con la realidad física

Por obras autorizadas por la comunidad

Por obras realizadas por los propietarios

Por otorgamiento del promotor a su favor

Por ser elementos esenciales

Por uso abusivo

Por usucapión