La Ejecución Extrajudicial de la Hipoteca

La Ejecución Extrajudicial de la Hipoteca es, ante todo, un estudio de práctica notarial dirigido a profesionales, que concluye en modelos o formularios de escrituras y actas para los distintos trámites del procedimiento en razón de los distintos objetos que se realizan y resultado, a su vez, de la síntesis que el autor propone de la legislación hipotecaria, la notarial y la de procedimiento civil, junto con la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado, ahora Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. Incluye un análisis y los pertinentes formularios de las recientes competencias notariales en la distribución del sobrante cuando concurren titulares de cargas posteriores.

ÍNDICE

Prólogo 

Notas preliminares importantes para el lector 

Abreviaturas

Introducción

PRIMERA PARTE. Régimen legal y jurisprudencia registral 

I. Ley aplicable 

I.1. Aplicación preferente de la legislación hipotecaria

I.2. Ley de Enjuiciamiento Civil 

 I.2.1. Aplicación directa 

 I.2.2. Aplicación supletoria 

 I.2.3. “Ley hipotecaria” de 2019 

I.3. Aplicación supletoria de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria 

I.4. Dudosa aplicación de la Ley del Notariado al procedimiento

 de ejecución 

I.5. Ejecución por convenio

 I.5.1. Dación en pago de la deuda 

 I.5.2. Realización por el notario en su condición de persona

 especializada 

 I.5.3. Consideraciones propias sobre estas modalidades

 alternativas de ejecución 

II. Conclusión general sobre la ley aplicable 

II.1. Consideraciones críticas sobre la contradictoria doctrina al

 respecto de la Dirección General de los Registros y del

 Notariado

III. Advertencias notariales 

SEGUNDA PARTE. Presupuestos del procedimiento.

Especialidades y obstáculos a su constitución o continuidad 

IV. Base registral del procedimiento

IV.1. Hipoteca inscrita 

IV.2. Ejecución en los términos que consten inscritos 

V. Las partes del procedimiento 

V.1. Sucesión en la titularidad 

 V.1.1. De la posición acreedora 

 V.1.2. De la posición deudora 

V.2. Tercería del propietario de la finca 

 V.2.1. Tercer poseedor. Concepto legal y figuras afines 

 V.2.2. Tercería de dominio 

V.3. Del acreedor con mejor derecho. Su participación en el proceso 

V.4. Ejecución de la hipoteca en la que, simultáneamente, se trata

 de la vivienda habitual del deudor, el acreedor es gran tenedor

 y el deudor está en situación de vulnerabilidad económica.

 Consideraciones propias

VI. Especialidades por la pluralidad de partes o por la pluralidad de

fincas (o derechos) que se hipotecan

VI.1. Pluralidad de acreedores 

VI.2. Pluralidad de deudores 

VI.3. Pluralidad de fincas 

 VI.3.1. Sobre varias fincas (o derechos), CON distribución

 de la responsabilidad. Resolución de 5 de marzo de 2020 103

 VI.3.2. Sobre varias fincas (o derechos), SIN distribución de

 la responsabilidad 

 VI.3.3. Hipoteca con pacto de limitación de la responsabilidad

 del deudor a sólo los bienes hipotecados 

VII. Especialidades por razón del tipo de hipoteca que se ejecuta 

VII.1. Hipoteca sobre la vivienda habitual 

VII.1.1. La del deudor en situación de vulnerabilidad

 económica

VII.2. Hipoteca inversa

VII.3. Hipoteca ampliada 

VII.4. Hipoteca sujeta a condición 

VII.5. Hipoteca en garantía de un crédito sujeto a la Ley

Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario

VIII. Especialidades por razón del objeto

VIII.1. Vivienda habitual 

VIII.1.1. ¿De quién?… ¿hipotecante no deudor?,

 ¿tercer poseedor?, ¿cualquier persona? 

VIII.1.2. Acreditación 

VIII.1.3. Hipoteca sobre la vivienda habitual cuya

 constitución no ha sido consentida por el cónyuge

 no propietario

VIII.2. Extensión objetiva

VIII.2.1. Hipoteca sobre fincas que incluyen accesiones

 o mejoras a las que SÍ se extiende la garantía

VIII.2.2. Hipoteca sobre fincas que incluyen accesiones

 o mejoras a las que NO se extiende la garantía

VIII.2.3. Hipoteca restringida a una parte de la finca

VIII.2.4. Regulación especial a este respecto de la hipoteca

 mobiliaria 

VIII.3. Bienes muebles 

VIII.3.1. El problema de la posesión

VIII.3.2. Bienes muebles ajenos a la hipoteca inmobiliaria 

IX. Ejecución sobre finca o derecho cuya transmisión está sujeta a

autorización (en particular, una previa administrativa) 

X. Que recae sobre un bien o derecho sujeto a prohibición de disponer

o sobre el que hay una limitación legal de enajenación

XI. Hipotecas que no pueden ser ejecutadas extrajudicialmente

XI.1. Anticresis: que no es una hipoteca, pero que se realiza

 como ella 

XI.2. Hipoteca no inscrita o que se pretende ejecutar en condiciones

 distintas a las inscritas. En particular, cuando no consta inscrita

 la posibilidad de ejecución extrajudicial 

XI.3. Hipoteca caducada, según el Registro 

 XI.3.1. Hipoteca cuya cancelación ha sido otorgada, pero la

 escritura no consta inscrita en el Registro

XI.4. Hipoteca extinguida por recaer sobre un bien mueble que se

 ha perdido o que ha adquirido la condición de inalienable 

XI.5. Hipoteca cuya ejecución esté suspendida por decisión

 judicial

XI.6. Hipoteca en garantía de préstamos o créditos que contengan

 cláusulas abusivas que, por apreciación judicial, sean

 fundamento de la ejecución

XI.7. Hipoteca a favor de Hacienda: para las que existe un

 procedimiento específico, no notarial 

XI.8. Hipoteca naval 

XI.9. Hipoteca en garantía de obligaciones indeterminadas 

 XI.9.1. La hipoteca en garantía de cuenta corriente y la

 hipoteca de máximo a favor de entidades financieras 147

 XI.9.2. Hipoteca en garantía de obligaciones futuras o que

 garantizan indemnizaciones o responsabilidades

 económicas pendientes de determinar, en su nacimiento

 o en su cuantía 

XI.10. Sobre fincas cuya realidad física ha sido alterada después

de la constitución, haciendo incongruente el tipo de subasta 

XI.11. En garantía de un préstamo o crédito que se amortiza

 a plazos y en el que no se ha acumulado un número suficiente

 de incumplimientos parciales 

XII. Suspensión del procedimiento

XII.1. A instancia del acreedor 

XII.2. Suspensión por las causas previstas en la Ley Hipotecaria 

XII.3. Supuestos previstos en el Reglamento Hipotecario 

XII.4. Supuestos de suspensión de la hipoteca inmobiliaria no

previstos en el Reglamento Hipotecario

XII.4.1. Cancelación de la hipoteca que no se presenta en el

 Registro o hasta tanto así se haga 

XII.4.2. Derecho de excusión de los bienes del deudor

XII.4.3. Concurso del deudor 

 XII.4.3.1. Reanudación del expediente suspendido

 por la declaración de concurso del deudor 

 XII.4.3.2. Acuerdos de refinanciación y extrajudicial

 de pagos, solicitud de adhesiones al

 convenio 

 XII.4.3.3. Supuesto especial, en el que el concursado

 es el hipotecante no deudor o el tercer

 poseedor 

XII.5. Cláusulas abusivas 

XII.6. Suspensión por las causas previstas en la Ley del Notariado 175

XIII. Normas especiales de suspensión de la ejecución extrajudicial de

la hipoteca mobiliaria 

XIV. Causas que no provocan la suspensión del procedimiento 

XIV.1. Procedimiento judicial, en juicio declarativo, que litiga

sobre la vigencia misma de la hipoteca 

XIV.2. Pluspetición

XIV.3. Prescripción de la acción hipotecaria

XIV.4. Inexistencia de un mandatario para que otorgue la escritura

de venta 

XIV.5. Muerte del deudor o tercer poseedor

XIV.6. Otras causas 

XV. Cierre definitivo o reanudación del acta, en caso de suspensión 

XVI. Presencia de cláusulas abusivas 

XVI.1. Apreciación 

XVI.2. Consecuencias operativas en el procedimiento notarial 

TERCERA PARTE. Constitución de los autos 

XVII. Requerimiento inicial

XVII.1. Competencia notarial

XVII.1.1. Apreciación de oficio de la propia competencia

 y declaración en el documento 

XVII.1.2. Especialidad de la hipoteca mobiliaria 

XVII.2. Capacidad del acreedor. Supuesto especial de concurso

 del acreedor

XVII.2.1. Asistencia jurídica gratuita 

XVII.2.2. Ajustes para personas con discapacidad 

XVIII. Advertencias y notificaciones notariales al acreedor

XIX. Sugerencias del notario al acreedor, para facilitar la ejecución .

XX. Legitimación pasiva 

XXI. Determinación por el acreedor de la parte de la hipoteca

o la finca que ejecuta 

XXII. Determinación por el acreedor de la parte de la deuda que

demanda 

XXII.1. La totalidad, declarando el vencimiento anticipado

XXII.2. La parte vencida 

XXIII. Documentación ejecutiva

XXIII.1. La problemática de las copias autorizadas electrónicas. 

XXIII.2. Documentación complementaria, para el caso de

 que el acreedor sea gran tenedor de viviendas

XXIV. Formato documental 

XXV. Momento de la protocolización

XXVI. Documento fehaciente de liquidación 

XXVI.1. Régimen general de determinación 

XXVI.2. Régimen especial del pacto de anatocismo 

XXVI.3. Cálculo especial de los intereses de demora, en los casos

 de vivienda habitual, de deudor en el umbral de exclusión

 y de hipoteca en garantía de créditos inmobiliarios 

XXVI.4. Consideraciones propias sobre la fijación de saldo 

XXVII. Ausencia de obstáculos para la ejecución 

XXVIII. Certificación registral de dominio y cargas 

XXVIII.1. Omisión en la certificación registral de los domicilios

 de notificaciones y requerimientos que constan

 inscritos

XXVIII.2. Vigencia de la certificación 

CUARTA PARTE. Trámites esenciales: requerimientos,

 notificaciones y comparecencias 

XXIX. Requerimiento de pago 

XXIX.1. Momento 

XXIX.2. Destinatarios 

XXIX.3. Conclusión propia sobre la conveniencia de requerir

 también de pago al hipotecante no deudor o al tercer

 poseedor (y asimilados a él por la jurisprudencia) 

XXIX.4. Requisitos procedimentales 

XXIX.4.1. Cómputo de plazos 

XXIX.4.2. Notificación en un domicilio extranjero 

XXIX.5. Lugar 

XXIX.5.1. El propio domicilio del acreedor 

XXIX.5.2. Domicilio alterado o insuficientemente

 identificado 

XXIX.6. Especialidades por razón de los créditos inmobiliarios. 

XXIX.7. Notificación a una dirección electrónica 

XXX. Sanación de notificaciones irregulares 

XXXI. Notificación infructuosa al deudor 

XXXII. Advertencias y notificaciones notariales al deudor 

XXXII.1. Derechos del deudor sin recursos 

XXXII.2. Comparecencia 

 XXXII.2.1. Asistencia jurídica gratuita

 XXXII.2.2. Asistencia jurídica 

XXXIII. Notificación del procedimiento al titular registral (hipotecante

no deudor o tercer poseedor) 

XXXIII.1. Comparecencia del hipotecante no deudor o del

 tercer poseedor. Asistencia jurídica gratuita y

 ajustes para personas con discapacidad 

XXXIV. Notificación de la existencia del procedimiento y trámites

posteriores al tercer poseedor o titulares de cargas que adquieren

con posterioridad a la certificación registral, y así se lo hacen

saber al notario 

XXXV. Notificación edictal al tercer poseedor o hipotecante no deudor

y a los titulares de cargas posteriores 

XXXVI. Comparecencia de terceros interesados 

XXXVII. Notificación a arrendatarios y ocupantes de hecho 

XXXVIII. La subsistencia del arrendamiento urbano no inscrito 

XXXIX. Notificación al arrendador del establecimiento mercantil

hipotecado 

XL. Pago de la deuda 

XL.1. Por el deudor, que paga toda o parte de la deuda 

 XL.1.1. Eventual desistimiento del ejecutante, en caso

 de pago parcial 

 XL.1.2. Consecuencias del pago que hace el deudor 

XL.2. Por el deudor nominal, que ha vendido la finca, con

 descuento de la deuda o con subrogación del adquirente

 que no ha sido aceptada por el acreedor 

XL.3. Pago por el tercer poseedor

XL.4. Pago por titulares de cargas posteriores 

XLI. Pago parcial por hipotecante no deudor o tercer poseedor,

por titular de cargas posteriores u otro tercero 

QUINTA PARTE: Subasta

XLII. Subasta específica: única y electrónica 

XLII.1. Subasta por lotes

XLII.2. Plazo para iniciarla 

XLII.3. Tipo de la subasta 

XLII.3.1. Modificación del tipo de subasta inscrito,

 que se considera inadecuado al momento de

 la ejecución

XLII.3.2. Deducción de cargas preferentes

XLII.4. Consignaciones previas 

XLII.5. Periodo de celebración

XLII.6. Publicidad 

XLII.6.1. Antelación con que se publica 

XLII.6.2. Lugares en que se publica

XLIII. Contenido de los edictos 

XLIII.1. Información adicional sobre el bien que se ha de

subastar 

XLIV. Comunicación de la fecha de la subasta al dueño del bien

y terceros interesados

XLV. Visitas a la vivienda, consentidas por el deudor 

XLVI. Desarrollo de la subasta electrónica 

XLVII. Derecho del deudor a suspender la subasta, dando por terminado

el procedimiento, por pago, en cualquier momento 

XLVIII. Derecho del acreedor a participar en la subasta 

XLIX. Remate, aprobación y adjudicación 

XLIX.1. Subasta de varios bienes. Subasta de bienes no

 ejecutados .

L. Aprobación de la postura, aunque no alcance los mínimos

legales sobre el tipo 

LI. Solicitud de testimonio de la aprobación del remate, para poder

hipotecar el derecho derivado 

LII. Subasta sin postor 

LII.1. Subasta de varios bienes. Subasta de bienes no

ejecutados

LIII. Mejora de pujas 

LIV. Subastilla 

LV. Devolución o reserva de cantidades consignadas 

LVI. Pago del resto de la puja 

LVI.1. Lugar del pago 

LVI.2. Derecho del acreedor a deducir el importe de la deuda 

LVII. Adjudicación a rematantes subsiguientes .

LVIII. Derechos del arrendador o tercer poseedor, en caso de ejecución

de hipoteca del establecimiento mercantil 

LIX. Quiebra de la subasta .

LX. Reproducción de la subasta 

LXI. Sanción especial al acreedor 

LXII. Cesión de remate a tercero 

SEXTA PARTE: Liquidación del procedimiento

LXIII. Liquidación del procedimiento por el notario

LXIII.1. ¿Procede liquidar, además de los gastos, las costas

del procedimiento? 

LXIII.2. Limitación de costas por tratarse de la vivienda

habitual

LXIII.3. Limitación de costas por pago parcial 

LXIV. Pago al acreedor ejecutante (o quien ocupe su posición) 

LXIV.1. Depósito en garantía de pagos futuros 

LXIV.2. Pagos a terceros con derecho preferente al del acreedor 

LXIV.3. Pagos a los sustitutos del acreedor ejecutante 

LXIV.4. Especialidades por razón de los créditos inmobiliarios 

LXV. Certificación notarial de deuda subsistente 

LXV.1. Supuesto especial en el que el acreedor realiza pagos

a terceros 

LXVI. Sobrante, en ausencia de cargas posteriores 

LXVI.1. Momento del pago 

LXVI.2. Destinatarios 

LXVII. Concurso del destinatario. Embargo o retención del pago.

Consideraciones propias a este respecto 

SÉPTIMA PARTE: Finalización

LXVIII. Finalización del procedimiento sin resultado 

LXVIII.1. Retroacción de actuaciones, por errores graves

 en la tramitación. Recursos contra la calificación

 del notario

LXIX. Reiteración de la subasta fallida 

LXX. Protocolización de lo actuado 

OCTAVA PARTE: Venta extrajudicial 

LXXI. Otorgamiento de escritura pública. Inscripción de la adjudicación

por subasta 

LXXI.1. Cancelación de la hipoteca ejecutada y cargas

 posteriores

LXXI.2. Subrogación en cargas preferentes

LXXI.3. Retracto arrendaticio y otros derechos de adquisición

 preferente

LXXI.4. Contenido mínimo de la escritura, en caso de bienes

 inmuebles

 LXXI.4.1. Declaraciones específicas del vendedor 

LXXI.5. Advertencias notariales a los otorgantes 

 LXXI.5.1. Retractos legales en una ulterior transmisión

 de la finca adquirida en subasta pública

 por ejecución hipotecaria 

LXXII. Especialidades de la hipoteca mobiliaria 

NOVENA PARTE: Entrega del sobrante, en concurrencia

 con titulares de cargas posteriores 

LXXIII. Entrega del sobrante, en concurrencia con titulares de cargas

posteriores

LXXIII.1. Momento de la distribución

LXXIII.2. Destinatarios 

LXXIII.3. Concurso del destinatario. Embargo o retención

 del pago. Tercería de mejor derecho

LXXIII.4. Prelación de créditos 

LXVIII.5. Procedimiento 

LXXIII.6. Conclusiones propias sobre el procedimiento que ha

 de seguir el notario para hacer efectiva la distribución

 del sobrante entre los distintos interesados

MODELOS 

Modelo de Acta de venta extrajudicial notarial de la vivienda

habitual hipotecada 

Acta de ejecución extrajudicial de hipoteca 

Modelo de Acta de venta extrajudicial notarial de la finca

hipotecada que no es la vivienda habitual 

Acta de ejecución extrajudicial de la hipoteca

Modelo de Escritura de venta.

Escritura de venta de finca hipotecada que no es la vivienda

habitual 

Modelo de Acta de venta extrajudicial notarial del establecimiento

mercantil hipotecado 

Acta de ejecución extrajudicial de hipoteca mobiliaria sobre

el establecimiento mercantil 

Modelo de escritura de *traspaso *arrendamiento por ejecución

del establecimiento mercantil hipotecado 

Escritura de *traspaso *constitución de arrendamiento, por ejecución

extrajudicial del establecimiento mercantil hipotecado

Modelo de Acta de venta extrajudicial notarial del bien mueble

hipotecado 

Acta de ejecución extrajudicial de hipoteca mobiliaria 

Modelo de Escritura de venta extrajudicial por ejecución del bien

mueble hipotecado .

Escritura de venta extrajudicial, por ejecución del bien mueble

hipotecado 

Modelo de Acta de distribución del sobrante cuando concurren

acreedores posteriores 

Expediente de entrega del sobrante, en concurrencia del acreedor

ejecutante con acreedores no preferentes .