Manual técnico y jurídico de delimitación inmobiliaria

La posición fija de la propiedad inmobiliaria hace que en esta se conjuguen aspectos jurídicos relativos a sus derechos e información geométrica que proporciona la delimitación geográfica precisa de esos derechos. Estos dos aspectos, el jurídico y el geométrico, desgraciadamente se reflejan de forma casi independiente en cinco realidades que afectan al tráfico inmobiliario: la Realidad Civil, la Realidad Registral, la Realidad Urbanística, la Realidad fiscal y por último, la Realidad Física-Topográfica que, aunque es la única tangible, solo suele ser indiciaria de la voluntad de dominio. Únicamente en ocasiones, esta realidad físico-topográfica es el reflejo del acuerdo de los colindantes y casi nunca refleja las limitaciones legales propias de la normativa a la que está sujeta.

Cuando a la realidad físico-topográfica se le añade el acuerdo entre colindantes y el cumplimiento de las limitaciones legales, podemos hablar de los Límites Legales de la Propiedad. La delimitación inmobiliaria siempre discurre por dos posibles escenarios: el escenario no contencioso de la seguridad jurídica preventiva y el escenario contencioso, en el que, una vez producido el conflicto, se litiga por la protección de los derechos reales. En esta obra se describen los procedimientos necesarios para delimitar correctamente la propiedad inmobiliaria en estos dos escenarios.

Índice:

PRÓLOGO    15
    1. INTRODUCCIÓN    25
    2. ASPECTOS JURÍDICOS    29
        2.1. Derecho Real    29
            2.1.1. Clasificación    30
            2.1.2. La protección de los derechos reales    31
            2.1.3. La posesión    33
                2.1.3.1. Los efectos jurídicos de la posesión    33
                2.1.3.2. Objeto de la posesión    34
                2.1.3.3. Tipos de posesión    35
                2.1.3.4. Modos de adquirir la posesión    38
                2.1.3.5. Modos de perder la posesión    39
            2.1.4. La propiedad    40
                2.1.4.1. Limitaciones a la propiedad    43
            2.1.5. La adquisición y transmisión de los derechos reales    43
                2.1.5.1. La ocupación    44
                2.1.5.2. La prescripción adquisitiva    45
            2.1.6. Variación de los derechos reales. La accesión    50
                2.1.6.1. Accesión natural de inmueble a inmueble    50
                2.1.6.2. Accesión artificial de mueble a inmueble    52
            2.1.7. Extinción de los derechos reales    56
            2.1.8. Las servidumbres    57
                2.1.8.1. Clasificación de las servidumbres    57
                2.1.8.2. Sujetos y objetos afectados    58
                2.1.8.3. Constitución de las servidumbres    59
                2.1.8.4. Modificación de las servidumbres    61
                2.1.8.5. Extinción de las servidumbres    61
                2.1.8.6. Servidumbres más habituales    62
            2.1.9. El derecho de superficie    73
                2.1.9.1. Características    73
                2.1.9.2. Régimen jurídico del derecho de superficie    74
            2.1.10. El derecho de sobreelevación y subedificación    74
            2.1.11. La propiedad horizontal    75
                2.1.11.1. Legislación aplicable    75
                2.1.11.2. Título constitutivo de la propiedad horizontal    75
                2.1.11.3. Elementos privativos y comunes    76
                2.1.11.4. Los complejos inmobiliarios privados    76
            2.1.12. La superposición de inmuebles. Engalabernos    78
        2.2. Derecho Inmobiliario Registral    80
            2.2.1. El Registro de la Propiedad    80
            2.2.2. La publicidad registral    81
                2.2.2.1. La finca registral y el folio real    82
                2.2.2.2. Derechos y actos con acceso al Registro    82
                2.2.2.3. La titularidad registral    83
            2.2.3. Principios hipotecarios    84
2.2.3.1     El principio de legitimación registral    84
                2.2.3.2. El principio de prioridad registral    86
                2.2.3.3. La fe pública registral    87
                2.2.3.4. El principio de inscripción u oponibilidad    88
                2.2.3.5. El principio de inoponibilidad    89
                2.2.3.6. El principio de tracto sucesivo    89
                2.2.3.7. El principio de rogación    90
                2.2.3.8. El principio de legalidad    90
                2.2.3.9. El principio de publicidad    91
            2.2.4. El procedimiento registral    91
            2.2.5. La presentación    92
            2.2.6. La calificación    92
            2.2.7. Recursos contra la calificación    94
1.2.7.1.    El recurso gubernativo    94
                2.2.7.2. Apelación a la Dirección General de Seguridad Jurídica
y Fe Púbica    95
                2.2.7.3. El recurso judicial contra la calificación    95
            2.2.8. El procedimiento inmatriculador    96
                2.2.8.1. Procedimientos inmatriculadores    99
                2.2.8.2. Otras modalidades de inmatriculación    102
            2.2.9. La inscripción y otros asientos    102
                2.2.9.1. El asiento de inmatriculación    103
                2.2.9.2. El asiento de inscripción    104
                2.2.9.3. La anotación preventiva    104
                2.2.9.4. La nota marginal    105
                2.2.9.5. El asiento de cancelación    105
                2.2.9.6. Inexactitud, nulidad y rectificación    107
            2.2.10. La base gráfica registral y sus efectos jurídicos    107
        2.3. Derecho administrativo    110
            2.3.1. Derecho urbanístico    110
                2.3.1.1. Régimen urbanístico del suelo    111
                2.3.1.2. El planeamiento urbanístico    114
                2.3.1.3. La gestión urbanística    119
            2.3.2. Derecho catastral    123
                2.3.2.1. Descripción, historia y finalidad del Catastro    124
                2.3.2.2. El Catastro y la delimitación inmobiliaria    126
                2.3.2.3. La subsanación de discrepancias catastrales    128
            2.3.3. El patrimonio de las Administraciones Públicas    129
                2.3.3.1. Régimen jurídico    129
                2.3.3.2. Principios generales del dominio público    130
                2.3.3.3. Protección del Patrimonio de las Administraciones Pú-
blicas    131
                2.3.3.4. Dominio público marítimo-terrestre    137
                2.3.3.5. El dominio público hidráulico    145
                2.3.3.6. El monte público    152
                2.3.3.7. Las vías de comunicación    157
                2.3.3.8. Las minas    180
            2.3.4. La concentración parcelaria y la unidad mínima de cultivo    183
                2.3.4.1. Marco jurídico    184
                2.3.4.2. El procedimiento de concentración parcelaria    185
            2.3.5. Los límites jurisdiccionales    186
                2.3.5.1. Marco legal    188
                2.3.5.2. Inscripción    189
            2.3.6. La cartografía oficial    192
        2.4. Derecho procesal civil    196
            2.4.1. Ley de Enjuiciamiento Civil    196
            2.4.2. Ley de Jurisdicción Voluntaria    196
                2.4.2.1. Expediente de fincas no inscritas en el Registro de la Propiedad    197
                2.4.2.2. La conciliación    197
    3. ASPECTOS TÉCNICOS    201
        3.1. Fundamentos geodésicos y cartográficos    202
            3.1.1. La forma de la Tierra    202
                3.1.1.1. El Geoide    202
                3.1.1.2. El elipsoide    204
                3.1.1.3. La influencia de la gravedad    205
                3.1.1.4. Mareas    206
                3.1.1.5. Tectónica de placas    208
            3.1.2. El movimiento de la Tierra    209
                3.1.2.1. Traslación    209
                3.1.2.2. Rotación    210
                3.1.2.3. Precesión y Nutación    210
                3.1.2.4. Movimiento del Polo    212
            3.1.3. Sistemas de referencia    214
3.1.3.1.    ETRS89    216
            3.1.4. Marcos de referencia. ETRF89    216
            3.1.5. Sistemas de coordenadas    217
            3.1.6. Proyecciones Cartográficas    218
                3.1.6.1. La proyección UTM    219
        3.2. Fundamentos de los GNSS    221
            3.2.1. Introducción al GNSS    221
                3.2.1.1. Componentes de los GNSS    222
                3.2.1.2. Posicionamiento GNSS    224
            3.2.2. Metodologías GNSS    226
                3.2.2.1. Posicionamiento absoluto    227
                3.2.2.2. Posicionamiento relativo    228
            3.2.3. Precisiones GNSS    228
                3.2.3.1. Posicionamiento absoluto    229
                3.2.3.2. Posicionamiento diferencial    230
                3.2.3.3. Estático relativo    241
        3.3. Fundamentos de Topografía Clásica    243
            3.3.1. Elementos topográficos en el plano horizontal    245
                3.3.1.1. Ángulos horizontales y verticales. El azimut    245
                3.3.1.2. Distancias    246
                3.3.1.3. Cálculo de coordenadas    247
            3.3.2. Medición de ángulos y distancias. Instrumentos topográficos    248
                3.3.2.1. Instrumentos de medida de ángulos. El teodolito    248
                3.3.2.2. Instrumentos de medidas de ángulos  y  distancias.  La estación total    252
            3.3.3. Métodos topográficos    253
                3.3.3.1. Conceptos básicos sobre los errores    254
                3.3.3.2. La radiación    256
                3.3.3.3. La poligonación o itinerario    258
        3.4. Obtención de las coordenadas georreferenciadas    261
            3.4.1. Red Geodésica Nacional    261
                3.4.1.1. Red clásica monumentada (REGENTE)    261
                3.4.1.2. Red de estaciones permanentes GNSS    262
            3.4.2. Elección de la metodología y el instrumental    263
                3.4.2.1. Factores limitantes a la hora de georreferenciar    264
                3.4.2.2. Metodología recomendable según las condiciones    266
    4. FUENTES DE INFORMACIÓN    269
        4.1. Información del Registro de la Propiedad    269
        4.2. Información catastral    273
            4.2.1. Certificaciones catastrales    274
                4.2.1.1. Certificaciones Literales    274
                4.2.1.2. Certificaciones descriptivas y gráficas    275
            4.2.2. Ortofotos aéreas digitales    277
            4.2.3. Cartografía catastral urbana    277
            4.2.4. Cartografía catastral rústica    278
            4.2.5. Información alfanumérica    278
            4.2.6. Redes Topo-Geodésicas catastrales    278
            4.2.7. Cartografía histórica catastral    279
                4.2.7.1. Hojas kilométricas    279
                4.2.7.2. Cédulas Catastrales    280
                4.2.7.3. Avance catastral    281
                4.2.7.4. Catastro Topográfico Parcelario    283
4.2.7.5     Fotografía aérea retintada    284
                4.2.7.6. Catastro sobre ortofotos    285
                4.2.7.7. Cartografía de concentraciones parcelarias    285
                4.2.7.8. Planos catastrales realizados entre los años 1980 y 1990    286
                4.2.7.9. Implantación    286
3.2.7.10.   Primeras revisiones de urbana    287
        4.3. Fotografía y ortofotografía aérea. Imágenes de satélite    288
            4.3.1. Fotogramas digitales de los vuelos PNOA    288
            4.3.2. Mosaicos y ortofotos del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea
(PNOA)    289
            4.3.3. Fotogramas históricos    289
            4.3.4. Imágenes multiespectrales y pancromáticas de satélite    294
        4.4. Datos cartográficos actuales    295
        4.5. Cartografía histórica    296
            4.5.1. Minutas y primeras ediciones del Mapa Topográfico Nacional    297
            4.5.2. Planos de poblaciones y edificios    300
        4.6. Cartografía urbanística, territorial y de inventarios    301
    5. ESCENARIO NO CONTENCIOSO. SEGURIDAD JURÍDICA
PREVENTIVA    303
        5.1. El deslinde    303
            5.1.1. Deslinde privado    304
            5.1.2. Deslinde notarial    307
            5.1.3. Deslinde registral    309
            5.1.4. Deslinde por procedimiento de jurisdicción voluntaria    312
            5.1.5. Deslinde administrativo    314
        5.2. Coordinación entre Registro, Catastro y el Límite Legal de la Propiedad    314
            5.2.1. Procedimientos de coordinación    317
                5.2.1.1. Procedimiento registral    317
                5.2.1.2. Procedimiento notarial    318
                5.2.1.3. Procedimiento catastral y registral    319
            5.2.2. La representación gráfica alternativa    320
                5.2.2.1. Representación gráfica alternativa suscrita por Técnico Competente    321
                5.2.2.2. Representación gráfica alternativa aprobada por la Administración    324
                5.2.2.3. El fichero GML de fincas y parcelas    324
                5.2.2.4. La validación gráfica catastral    329
            5.2.3. Efectos de la coordinación    334
        5.3. La inscripción de construcciones, plantaciones o instalaciones    336
            5.3.1. El fichero GML de construcciones    338
        5.4. La recuperación y mejora geométrica jurisdiccional    343
            5.4.1. Obtención de la documentación de partida    343
            5.4.2. Materialización sobre el terreno de las líneas límite    346
            5.4.3. Validación jurídica de la nueva geometría    346
            5.4.4. Actualización en el Registro Central de Cartografía y en el Regis-
tro de Entidades Locales    347
    6. ESCENARIO CONTENCIOSO    349
        6.1. Procedimientos extrajudiciales    349
            6.1.1. Conciliación    350
                6.1.1.1. Procedimiento regulado en la Ley de Jurisdicción Vo-
luntaria    351
                6.1.1.2. La conciliación registral    352
                6.1.1.3. La conciliación notarial    353
            6.1.2. Mediación    353
6.1.2.1     Consideraciones generales    355
                6.1.2.2. El mediador    356
                6.1.2.3. El procedimiento de mediación    357
                6.1.2.4. El acuerdo de mediación    359
            6.1.3. Arbitraje    360
        6.2. Procedimientos judiciales    361
            6.2.1. La valoración del dictamen pericial en delimitación inmobiliaria    362
                6.2.1.1. Cualificación profesional y adecuación del perfil técni-
co idóneo a los hechos Juzgados    363
                6.2.1.2. Calidad en la documentación y datos previos recaba-
dos y observados    364
                6.2.1.3. Visita al inmueble por parte del Perito    365
                6.2.1.4. Metodología y operaciones técnicas practicadas    366
                6.2.1.5. Empleo de los instrumentos técnicos idóneos    366
                6.2.1.6. Contundencia de las conclusiones del dictamen y la intervención oral    367
                6.2.1.7. Coincidencia o contradicción de los dictámenes peri-
ciales    368
            6.2.2. La pericia de la delimitación inmobiliaria    369
        6.3. Acciones contenciosas de protección de los derechos reales    371
            6.3.1. Acción de retener o recobrar la posesión    371
            6.3.2. Acción reivindicatoria    372
            6.3.3. Acción de deslinde    373
            6.3.4. Acción declarativa de dominio    373
            6.3.5. Acción confesoria o negatoria    374
            6.3.6. La acción publiciana    375
            6.3.7. La acción del artículo 41 de la Ley Hipotecaria    375
    7. ESQUEMA GENERAL DE LA CASUÍSTICA EN DELIMITA-
CIÓN INMOBILIARIA    379
    8. BIBLIOGRAFÍA    383
    9. GLOSARIO DE SIGLAS    389