El retracto de comuneros y de colindantes

Entre las causas de resolución de una compraventa, nos encontramos con el retracto legal, regulado en los arts. 1.521 y siguientes del Código Civil, consistente en el derecho de un tercero a subrogarse en la posición del comprador, manteniéndose las mismas condiciones que se hubieran establecido en el contrato.

Este derecho se concede en dos situaciones: en primer lugar, al copropietario de un bien común cuando otro de los cotitulares o todos lo demás transmiten su parte a un tercero ajeno, y, en segundo lugar, se ofrece esa posibilidad al propietario de una tierra colindante cuando se vende una finca rústica cuya superficie no sobrepasa la hectárea.

La jurisprudencia existente sobre esta cuestión es muy amplia y diversa, por lo que el presente trabajo tiene como finalidad mostrar, de forma detallada, las diferentes situaciones que se han venido dando en relación con el ejercicio de este derecho y la posición que mantienen los tribunales.

De igual forma, hemos considerado que no podíamos dejar de lado aquellas situaciones que se están dando con base en el art. 27 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, que determina la posibilidad de ejercitar el retracto por un colindante, si bien, estableciendo requisitos distintos a los del Código Civil.

ÍNDICE

Retracto de comuneros

Requisitos personales

    Condición de comunero del retrayente

        Existe

        No existe

    Comprador no comunero

Requisitos referentes a la finca

    Copropiedad

        Existe

        No existe

    Venta de cuota indivisa

        Existe

        No existe

    Transmisión de un derecho distinto al de propiedad

Plazo

    Cómputo desde el conocimiento de la compraventa

        Acción caducada

        Acción no caducada

        Necesidad de conocer las condiciones expresas de la compraventa

    Cómputo desde la inscripción en el Registro de la Propiedad

        Acción caducada

        Acción no caducada

    Cómputo en caso de subasta judicial 

        Acción caducada

        Acción no caducada

    Cómputo días inhábiles

Precio

    Cantidad a satisfacer

        Importe fijado en la escritura pública/contrato de compraventa

        Importe realmente abonado por el comprador

    Gastos

    Consignación

        Existe

        No existe 

Inscripción registral de la adquisición de la propiedad mediante el ejercicio del retracto 

Legitimación

    Activa

        Existe

        No existe

    Pasiva

Litisconsorcio

Allanamiento

Retracto de colindantes. Código Civil 

Requisitos personales

    Retrayente

        Condición de agricultor

            Existe

            No existe

        Condición de propietario colindante

            Existe

            No existe 

        Preferencia del dueño de la finca de menor cabida

    Comprador

        Es colindante 

        No es colindante

    Preferencia ante al retracto del arrendatario

Requisitos referentes a la finca 

    Colindancia

        Existe

        No existe

    Explotación agrícola

        Existe

        No existe

    Naturaleza rústica 

        Existe

        No existe

    Protección del interés público y mejora del rendimiento

        Existe

        No existe

    Superficie inferior a una hectárea

        Existe

        No existe 

    Inexistencia de un contrato de compraventa

Plazo

    Cómputo desde el conocimiento de la compraventa

        Acción caducada

        Acción no caducada

        Necesidad de conocer las condiciones expresas de la compraventa

    Cómputo desde la inscripción en el Registro de la Propiedad

        Acción caducada

        Acción no caducada

    Cómputo en caso de subasta judicial

Precio 

    Cantidad a satisfacer

        Importe fijado en escritura pública/contrato de compraventa

        Importe realmente abonado por el comprador

        Valor catastral

Gastos

Consignación 

    Existe

    No existe

Legitimación

Litisconsorcio

Costas

Retracto de colindantes. Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias

Requisitos personales

    Acreditación por el retrayente de la titularidad de una explotación agraria

        Existe

        No existe 

Requisitos referentes a la finca

    Explotación prioritaria

        Existe

        No existe

    Superficie

    Colindancia

Plazo

Precio

Legitimación