Las Declaraciones de Obra Nueva y el Registro de la Propiedad

¿Qué encontraremos en Las Declaraciones de Obra Nueva y el Registro de la Propiedad?

La obra comienza realizando un análisis de la denominación, naturaleza jurídica y clases de obras nuevas, para adentrarse posteriormente en el examen de la normativa estatal, donde se distinguen dos vías diferentes para el acceso de una obra nueva al Registro de la Propiedad: las llamadas obras nuevas nuevas o bajo licencia, y las denominadas obras nuevas antiguas o por consolidación y prescripción, desglosando los diversos requisitos que precisan unas y otras. Realizado este examen de la normativa estatal, el libro pasa a analizar la normativa de cada una de las Comunidades Autónomas y de las Ciudades Autónomas de Ceuta y Melilla por separado, pues es dicha normativa la que determina, entre otros extremos, bien la exigibilidad o no de algunos requisitos para la inscripción de las declaraciones de obras nuevas nuevas o bajo licencia, como puedan ser las licencias de primera ocupación o utilización, las licencias de apertura de actividad o el Libro del Edificio, o bien, en su caso, el concreto plazo de prescripción de las acciones de reposición de la legalidad urbanística que impliquen la demolición de lo construido con el fin de que las declaraciones de obras nuevas antiguas o por consolidación y prescripción puedan tener acceso al Registro. Seguidamente, se analiza el caso de las demoliciones o desapariciones de obra nueva y su acceso al Registro de la Propiedad, supuesto carente de una regulación sistemática por parte del legislador.

Por último, tras una breve conclusión, se ofrece una bibliografía para poder ampliar el estudio de cualquiera de las cuestiones que, aunque de manera pormenorizada, se examinan de forma sistemática y concisa en la obra.

De este modo, el presente libro trata de contribuir a que esa normativa estatal y autonómica, cuya interpretación ha sido allanada por la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, pueda ser entendida y sistematizada de una forma más sencilla, tratando de constituir una herramienta de fácil acceso a la que los operadores jurídicos puedan acudir ante una materia de tan difícil aplicación .

                                                                                                         -------             

Autor: D. Antonio Manuel Oliva Izquierdo (Registrador de la Propiedad).

Obras anteriores del mismo autor: "Los Regímenes Económico Matrimoniales del Mundo". "Los Regímenes Sucesorios del Mundo".                                                                          

ÍNDICE

1. INTRODUCCIÓN 

a) Introducción

b) Evolución de la normativa estatal y autonómica en materia de urbanismo y de declaraciones de obra nueva 

c) Régimen actual

d) Objeto 

2. ASPECTOS GENERALES

A) Definición

B) Naturaleza jurídica

C) Elementos personales 

a) Legitimación 

b) Titular actual

c) Representación legal

d) Representación voluntaria 

e) Los supuestos de comunidad 

f) Los supuestos de declaración de obra nueva sobre finca ganancial 

g) Los supuestos de declaración de obra nueva durante la pendencia de la liquidación de la sociedad ganancial disuelta o de la partición hereditaria

h) Derechos reales que permiten a su titular la declaración de obra nueva

i) Otros titulares de derechos cuyo consentimiento puede ser necesario para la declaración de obra nueva

D) Elementos reales

a) Supuestos ordinarios de declaración de obra nueva

b) Supuestos especiales de declaración de obra nueva: las casas-cueva, los cobertizos o cabalgavías y los engalabernos 

E) Elementos formales 

a) Título formal para la declaración de obra nueva 

b) Rogación de la inscripción 

c) Carácter privativo o ganancial de la obra nueva declarada 

d) Carácter con el que practicar la inscripción en supuestos de constitución de comunidad por razón de la accesión invertida producida por adquisición del terreno por parte del dueño de lo edificado, atendiendo a las aportaciones económicas realizadas con motivo de la declaración de obra nueva

e) La aplicación del régimen de inscripción de las declaraciones de obra nueva a los supuestos de inmatriculación en los que se pretenda la registración no solamente del suelo, sino también de lo edificado sobre el mismo 

f) Otros actos jurídicos que puede precisar la declaración de obra nueva para su inscripción 

F) La inscripción de obras nuevas en el Registro de la Propiedad: ámbito temporal de la ley aplicable, clases de asientos a practicar, control de la legalidad e inscripción y estudio de sus efectos

a) Ámbito temporal de la ley aplicable 

b) Las clases de asiento a practicar

c) Control de la legalidad e inscripción 

d) Efectos de la inscripción de obras nuevas en el Registro de la Propiedad 

3. REQUISITOS URBANÍSTICOS Y LEGALES PARA LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA SEGÚN SU CLASE: LEGISLACIÓN ESTATAL

A. LAS “DECLARACIONES DE OBRA NUEVA “NUEVA”, O DECLARACIONES DE OBRA NUEVA BAJO LICENCIA”

1. En construcción

I. Requisitos

a. La necesaria licencia de obras, el silencio administrativo negativo en la materia y autorizaciones administrativas especiales 

b. El certificado del técnico competente

c. ¿Es exigible a los efectos de inscripción de una declaración de obra nueva en construcción la expresión de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación? 

d.  ¿Es exigible la declaración del titular de haber realizado o no en la finca actividades potencialmente contaminantes para la inscripción de una declaración de obra nueva en construcción? 

II. Asientos a practicar por el Registrador

III. Actuaciones y asientos registrales simultáneos o posteriores 

2.   Terminadas 

I. Requisitos 

a. Certificado de fin de obra 

b. Licencias exigidas por la legislación autonómica y el silencio administrativo en la materia 

c.  Los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios

i. Libro del Edificio

ii. Seguro decenal por defectos estructurales y para el caso de viviendas terminadas cuya declaración tenga lugar a partir del 6 de mayo de 2000 

    d. Certificado de eficiencia energética

e. La expresión de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación 

f.  ¿Es exigible la declaración del titular de haber realizado o no en la finca actividades potencialmente contaminantes para la inscripción de una declaración de obra nueva terminada bajo licencia?

II. Asientos a practicar por el Registrador 

III. Actuaciones y asientos registrales simultáneos o posteriores

B. LAS DECLARACIONES DE OBRA NUEVA “ANTIGUA” O DECLARACIONES DE OBRA POR CONSOLIDACIÓN Y PRESCRIPCIÓN 

I) Requisitos 

a. Certificación acreditativa de la terminación de obra en fecha determinada anterior al plazo previsto para la prescripción de acciones de reposición de legalidad urbanística que impliquen su demolición y con una descripción de la edificación construida coincidente a la contenida en el título en términos que permitan identificar la obra nueva declarada 

b. Inexistencia en el Registro de la Propiedad de anotación preventiva de incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca registral sobre la que se levanta la edificación en cuanto a dicha obra cuya declaración se pretende 

c. Que el suelo sobre el que se declara la obra nueva no tenga carácter demanial ni se encuentre afectado por servidumbres de uso público general 

d. La expresión de las coordenadas de la porción de suelo ocupadas por la edificación

e. El seguro decenal en declaraciones de obra nueva “antiguas” o por consolidación y prescripción que, al tiempo de la declaración, tengan menos de diez años de antigüedad desde su recepción expresa, tácita o presunta, y que se encuentren sujetas a dicho requisito conforme a la Ley de Ordenación de la Edificación 

II) Innecesariedad de otros requisitos

a. Innecesariedad de licencias al haber transcurrido los plazos legales de prescripción de las acciones de reposición de la legalidad urbanística que impliquen la demolición de lo construido

b. La innecesariedad de certificados municipales acreditativos de que la finca se halla fuera de ordenación como requisito previo para la inscripción de declaraciones de obra nueva “antigua” o por consolidación y prescripción

c. Innecesariedad del depósito del Libro Edificio 

d. Innecesariedad del certificado de eficiencia energética 

e. Innecesariedad del seguro decenal para declaraciones de obra nueva “antiguas” o por consolidación y prescripción que sean anteriores al 5 de mayo del año 2000 o que, al tiempo de su declaración, tengan más de diez años de antigüedad desde la recepción expresa, tácita o presunta de la obra

f.      Innecesariedad de la declaración del titular de haber realizado o no en la finca actividades potencialmente contaminantes como requisito necesario para la inscripción de una declaración de obra nueva “antigua” o por consolidación y prescripción 

III) Asientos a practicar por el Registrador 

IV) Actuaciones y asientos registrales simultáneas o posteriores 

4. REQUISITOS URBANÍSTICOS Y LEGALES PARA LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA SEGÚN SU CLASE. LEGISLACIÓN AUTONÓMICA: 

I.  ANDALUCÍA

a) Licencias o declaraciones responsables necesarias

a. Licencia de obras

b. Licencia de primera ocupación de edificaciones 

c. Licencia de primera utilización de instalaciones 

d. Licencia de cambio de uso 

e. Supuestos de declaración responsable o comunicación previa 

f. Silencio administrativo

g. Las condiciones de las licencias 

h. Caducidad de las licencias 

b) Exigibilidad del Libro del Edificio y Certificado de eficiencia energética:

a. Libro del Edificio 

b. Certificado de eficiencia energética 

c) Prescripción de las acciones para reponer la legalidad urbanística que impliquen la demolición de lo construido _

d) El reflejo registral de los actos administrativos y de las calificaciones urbanísticas 

II.  ARAGÓN 

a) Licencias o declaraciones responsables necesarias

i. Licencia de obras 

ii. Licencia de primera ocupación de viviendas 

iii. Licencia de primera utilización de edificaciones destinadas a un uso comercial o industrial

iv. Licencia de cambio de uso 

v. Supuestos de declaración responsable y de comunicación previa 

vi. Silencio administrativo 

vii. Las condiciones de las licencias 

viii. Caducidad de las licencias 

b) Exigibilidad del Libro del Edificio y Certificado de eficiencia energética 

i. Libro del Edificio

ii. Certificado de eficiencia energética 

c) Prescripción de las acciones para reponer la legalidad urbanística que impliquen la demolición de lo construido 

d) El reflejo registral de los actos administrativos y de las calificaciones urbanísticas

III. ASTURIAS, PRINCIPADO DE

a) Licencias o declaraciones responsables necesarias

i. Licencia de obras 

ii. Licencia de primera ocupación y utilización de viviendas

iii. Licencia de primera ocupación y utilización de construcciones de uso comercial o industrial

iv. Licencia de cambio de uso

v. Supuestos de declaración responsable 

vi. Silencio administrativo

vii. Las condiciones de las licencias

viii. Caducidad de las licencias y declaraciones responsables 

b) Exigibilidad del Libro del Edificio y Certificado de eficiencia energética 

i. Libro del Edificio

ii. Certificado de eficiencia energética 

c) Prescripción de las acciones para reponer la legalidad urbanística que impliquen la demolición de lo construido 

d) El reflejo registral de los actos administrativos y de las calificaciones urbanísticas

IV. CANARIAS

a) Licencias o declaraciones responsables necesarias

i. Licencia de obras

ii. Licencia de primera ocupación de las edificaciones

iii. Licencia de primera utilización de las instalaciones 

iv. Licencia de cambio de uso 

v. Supuestos de comunicación previa y otros casos exentos 

vi. Silencio administrativo

vii. Las condiciones de las licencias

viii. Caducidad de las licencias 

b) Exigibilidad del Libro del Edificio y Certificado de eficiencia energética

i. Libro del Edificio

ii. Certificado de eficiencia energéticaue impliquen la demolición de lo construido 

d) El reflejo registral de los actos administrativos y de las calificaciones urbanísticas

V.  CANTABRIA

a) Licencias o declaraciones responsables necesarias 

i. Licencia de obras 

ii. Licencia de primera ocupación 

iii. Licencia de apertura de actividad

iv. Licencia de cambio de uso 

v. Supuestos de comunicación previa o declaración responsable 

vi. Silencio administrativo

vii. Las condiciones de las licencias 

viii. Caducidad de las licencias 

b) Exigibilidad del Libro del Edificio y Certificado de eficiencia energética

i. Libro del Edificio 

ii. Certificado de eficiencia energética 

c) Prescripción de las acciones para reponer la legalidad urbanística que impliquen la demolición de lo construido 

d) El reflejo registral de los actos administrativos y de las calificaciones urbanísticas

VI. CASTILLA-LA MANCHA

a) Licencias o declaraciones responsables necesarias

i. Licencia de obras 

ii. Licencia de primera utilización y ocupación de viviendas 

iii. Licencia de primera utilización y ocupación de construcciones destinadas a un uso comercial o industrial 

iv. Licencia de cambio de uso

v. Supuestos de declaración responsable y comunicación previa 

vi. Silencio administrativo

vii. Las condiciones de las licencias

viii. Caducidad de las licencias

b) Exigibilidad del Libro del Edificio y Certificado de eficiencia energética 

i. Libro del Edificio

ii. Certificado de eficiencia energética 

c) Prescripción de las acciones para reponer la legalidad urbanística que impliquen la demolición de lo construido 

d) El reflejo registral de los actos administrativos y de las calificaciones urbanísticas

VII. CASTILLA Y LEÓN

a) Licencias o declaraciones responsables necesarias

i. Licencia de obras

ii. Licencia de primera ocupación 

iii. Licencia de primera utilización 

iv. Licencia de cambio de uso 

v. Supuestos de declaración responsable 

vi. Silencio administrativo

vii. Las condiciones de las licencias 

viii. Caducidad de las licencias 

b) Exigibilidad del Libro del Edificio y Certificado de eficiencia energética

i. Libro del Edificio 

ii. Certificado de eficiencia energética 

c) Prescripción de las acciones para reponer la legalidad urbanística que impliquen la demolición de lo construido 

d) El reflejo registral de los actos administrativos y de las calificaciones urbanísticas 

VIII. CATALUÑA

a) Licencias o declaraciones responsables necesarias

i. Licencia de obras

ii. Licencia de primera ocupación

iii. Licencia de primera utilización y de apertura de actividad

iv. Licencia de cambio de uso 

v. Supuestos de comunicación previa 

vi. Silencio administrativo 

vii. Las condiciones de las licencias 

viii. Caducidad de las licencias 

b) Exigibilidad del Libro del Edificio y Certificado de eficiencia energética 

i. Libro del Edificio 

ii. Certificado de eficiencia energética 

c) Prescripción de las acciones para reponer la legalidad urbanística que impliquen la demolición de lo construido 

d) El reflejo registral de los actos administrativos y de las calificaciones urbanísticas

IX.  EXTREMADURA 

a) Licencias o declaraciones responsables necesarias

i. Licencia de obras

ii. Licencia de primera ocupación de edificaciones destinadas a vivienda 

iii. Licencia de primera utilización y, en su caso, de apertura de actividad, de edificaciones destinadas a un uso comercial o industrial 

iv. Licencia de cambio de uso 

v. Supuestos de comunicación previa 

vi. Silencio administrativo

vii. Las condiciones de las licencias 

viii. Caducidad de las licencias 

b) Exigibilidad del Libro del Edificio y Certificado de eficiencia energética

i. Libro del Edificio 

ii. Certificado de eficiencia energética

c) Prescripción de las acciones para reponer la legalidad urbanística que impliquen la demolición de lo construido 

d) El reflejo registral de los actos administrativos y de las calificaciones urbanísticas

X.  GALICIA 

a) Licencias o declaraciones responsables necesarias

i. Licencia de obras

ii. Licencia de primera ocupación de construcciones destinadas a vivienda

iii. Licencia de primera ocupación y, en su caso, de apertura de actividad, de edificaciones destinadas a un uso comercial o industrial

v. Supuestos de comunicación previa

vi. Silencio administrativo 

vii. Las condiciones de las licencias

viii. Caducidad de las licencias

b) Exigibilidad del Libro del Edificio y Certificado de eficiencia energética 

i. Libro del Edificio

ii. Certificado de eficiencia energética 

c) Prescripción de las acciones para reponer la legalidad urbanística que impliquen la demolición de lo construido

d) El reflejo registral de los actos administrativos y de las calificaciones urbanísticas

XI. ISLAS BALEARES 

a) Licencias o declaraciones responsables necesarias

i. Licencia de obras 

ii. Licencia de primera ocupación de edificaciones destinadas a vivienda 

iii. Licencia de primera utilización de instalaciones destinadas a un uso comercial o industrial

iv. Licencia de cambio de uso 

v. Supuestos de comunicación previa

vi. Silencio administrativo 

vii. Las condiciones de las licencias 

viii. Caducidad de las licencias 

b) Exigibilidad del Libro del Edificio y Certificado de eficiencia energética

i. Libro del Edificio

ii. Certificado de eficiencia energética

c) Prescripción de las acciones para reponer la legalidad urbanística que impliquen la demolición de lo construido 

d) El reflejo registral de los actos administrativos y de las calificaciones urbanísticas

XII. LA RIOJA 

a) Licencias o declaraciones responsables necesarias

i. Licencia de obras

ii. Licencia de primera utilización de construcciones destinadas a vivienda

iii. Licencia de primera utilización de construcciones destinadas a un uso comercial o industrial

iv. Licencia de cambio de uso 

v. Supuestos de declaración responsable 

vi. Silencio administrativo

vii. Las condiciones de las licencias 

viii. Caducidad de las licencias 

b) Exigibilidad del Libro del Edificio y Certificado de eficiencia energética

i. Libro del Edificio

ii. Certificado de eficiencia energética 

c) Prescripción de las acciones para reponer la legalidad urbanística que impliquen la demolición de lo construido 

d) El reflejo registral de los actos administrativos y de las calificaciones urbanísticas

XIII. MADRID, COMUNIDAD DE 

  a) Licencias o declaraciones responsables necesarias 

i. Licencia de obras

ii. Licencia de primera ocupación de edificaciones destinadas a vivienda 

iii. Licencia de primera ocupación de instalaciones destinadas a un uso comercial o industrial 

iv. Licencia de cambio de uso

v. Supuestos de declaración responsable o comunicación previa

vi. Silencio administrativo

vii. Las condiciones de las licencias

viii. Caducidad de las licencias 

b) Exigibilidad del Libro del Edificio y Certificado de eficiencia energética 

i. Libro del Edificio 

ii. Certificado de eficiencia energética 

c) Prescripción de las acciones para reponer la legalidad urbanística que impliquen la demolición de lo construido

d) El reflejo registral de los actos administrativos y de las calificaciones urbanísticas 

XIV. MURCIA, REGÍÓN DE  

  a) Licencias o declaraciones responsables necesarias

i. Licencia de obras

ii. Licencia de primera ocupación de construcciones destinadas a vivienda 

iii. Licencia de primera ocupación y funcionamiento de construcciones destinadas a un uso comercial o industrial 

iv. Licencia de cambio de uso 

v. Supuestos de comunicación previa o declaración responsable 

vi. Silencio administrativo 

vii. Las condiciones de las licencias 

viii. Caducidad de las licencias

b) Exigibilidad del Libro del Edificio y Certificado de eficiencia energética

ii. Certificado de eficiencia energética 

c) Prescripción de las acciones para reponer la legalidad urbanística que impliquen la demolición de lo construido

d) El reflejo registral de los actos administrativos y de las calificaciones urbanísticas 

XV. NAVARRA, COMUNIDAD FORAL DE

a) Licencias o declaraciones responsables necesarias

i. Licencia de obras

ii. Licencia de primera ocupación de construcciones destinadas a vivienda 

iii. Licencia de primera utilización de construcciones destinadas a un uso comercial o industrial 

iv. Licencia de cambio de uso

v. Supuestos de comunicación previa o declaración responsable

vi. Silencio administrativo 

vii. Las condiciones de las licencias

viii. Caducidad de las licencias

b) Exigibilidad del Libro del Edificio y Certificado de eficiencia energética 

i. Libro del Edificio

ii. Certificado de eficiencia energética 

c) Prescripción de las acciones para reponer la legalidad urbanística que impliquen la demolición de lo construido

d) El reflejo registral de los actos administrativos y de las calificaciones urbanísticas

XVI. PAÍS VASCO

a) Licencias o declaraciones responsables necesarias

i. Licencia de obras

ii. Licencia de primera utilización

iii. Licencia de apertura de actividad 

iv. Licencia de cambio de uso

v. Supuestos de comunicación previa

vi. Silencio administrativo

vii. Las condiciones de las licencias

viii. Caducidad de las licencias 

b) Exigibilidad del Libro del Edificio y Certificado de eficiencia energética

i. Libro del Edificio 

ii. Certificado de eficiencia energética 

c) Prescripción de las acciones para reponer la legalidad urbanística que impliquen la demolición de lo construido

d) El reflejo registral de los actos administrativos y de las calificaciones urbanísticas 

XVII. VALENCIANA, COMUNIDAD

a) Licencias o declaraciones responsables necesarias

i. Licencia de obras

ii. Licencia de primera ocupación de edificaciones destinadas a vivienda

iii. Licencia de primera utilización de instalaciones destinadas a un uso comercial o industrial 

iv. Licencia de cambio de uso 

v. Supuestos de declaración responsable

vi. Silencio administrativo

vii. Las condiciones de las licencias

viii. Caducidad de las licencias 

b) Exigibilidad del Libro del Edificio y Certificado de eficiencia energética

i. Libro del Edificio

ii. Certificado de eficiencia energética 

c) Prescripción de las acciones para reponer la legalidad urbanística que impliquen la demolición de lo construido 

d) El reflejo registral de los actos administrativos y de las calificaciones urbanísticas

XVIII. CIUDAD AUTÓNOMA DE CEUTA

XIX. CIUDAD AUTÓNOMA DE MELILLA

6. CONCLUSIÓN 

ANEXOS