Cláusulas nulas en el contrato de arrendamiento de vivienda

Este es un análisis y recopilación de las resoluciones de distintos Tribunales en un tema fundamental a la hora de firmar el contrato de arrendamiento de vivienda: la inclusión de cláusulas que serán nulas de pleno derecho si contravienen lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre la duración del contrato, el derecho de subrogación, el derecho de adquisición preferente, las obras de conservación, la renta y las garantías del arrendamiento.

En este trabajo, clasificamos las sentencias que mejor responden a las dudas más frecuentes: ¿Procede la renuncia al plazo de duración mínimo y a su prórroga legal? ¿Cabe pactar otra revisión de la renta distinta al IPC? ¿Será válida la cláusula que obligue al arrendatario a llevar a cabo las reparaciones necesarias? ¿Puede renunciar el arrendatario al derecho de adquisición preferente? ¿Tendrá validez la renuncia a la fianza por parte del arrendatario?

Y además, en la parte de Actualidad:

· Ampliación de la suspensión del desahucio y compensación a los arrendadores por la COVID-19 (RDL 2/2022, de 22 de febrero)

· Revisión de renta según IPC en arrendamiento de vivienda: ¿Cabría aplicar el índice del subgrupo “viviendas en alquiler” y no el índice general nacional?

· ¿Por qué no se inscriben los contratos de arrendamiento de local de negocio en el Registro de la Propiedad? Algunos efectos de la STS 783/2021, de 15 de noviembre

ÍNDICE

Duración 

Contratos posteriores al 1 de enero de 1995 

    Plazo mínimo 

        Nulidad de la cláusula 

        Validez de la cláusula 

    Prórroga legal 

        Nulidad de la cláusula 

        Validez de la cláusula 

    Tiempo indefinido 

        Nulidad de la cláusula 

        Validez de la cláusula 

    Necesidad del arrendador 

    Desistimiento del arrendatario 

        Validez de la cláusula 

        Nulidad de la cláusula

    Cláusula penal

Contratos anteriores al 1 de enero de 1995 

    Prórroga forzosa 

    Tiempo indefinido 

    Necesidad del arrendador 

Derecho de subrogación 

Contratos posteriores al 1 de enero de 1995

Contratos anteriores al 1 de enero de 1995

Derecho de adquisición preferente/Retracto

Contratos posteriores al 1 de enero de 1995

    Nulidad de la cláusula

    Validez de la cláusula

Contratos anteriores al 1 de enero de 1995 

    Nulidad de la cláusula

    Validez de la cláusula 

Obras de conservación

Contratos posteriores al 1 de enero de 1995 

    Nulidad de la cláusula 

    Validez de la cláusula

Contratos anteriores al 1 de enero de 1995 

    Nulidad de la cláusula 

    Validez de la cláusula 

Renta 

Actualización 

Aumento o reducción 

Repercusión de gastos generales 

Cláusula penal 

Garantías del arrendamiento 

Aval 

Fianza