Autores: Alfonso Cavallé Cruz (Notario); José Antonio Riera Álvarez (Notario)
El presente libro pretende ser un manual de primeros auxilios o prontuario para notarios, entidades financieras y otros profesionales que trabajan el día a día de la formalización de los contratos sujetos a la Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. No encontrará el lector un trabajo propiamente doctrinal, ni un libro para su lectura pausada, tampoco un manual al uso, su objetivo es eminentemente práctico, ofrecer soluciones prontas y seguras a las dudas concretas que se planteen al operar en la aplicación de la Ley 5/2019. Las respuestas proceden principalmente de resoluciones e instrucciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, y de las respuestas a consultas planteadas por notarios al Colegio Notarial de Canarias y al Consejo General del Notariado.
Este prontuario gira alrededor de uno de los aspectos más novedosos de la Ley, como es la regulación de la actuación notarial, especialmente en la fase precontractual. «con el objetivo de garantizar que el prestatario tenga a su disposición la información necesaria para que pueda comprender en su integridad la carga económica y jurídica del préstamo que va a contratar y que, por lo tanto, se pueda considerar cumplido el principio de transparencia en su vertiente material» (Preámbulo).
Esta regulación tiene su antecedente en dos experiencias conectadas. Una, la llevada cabo en el Colegio Notarial de las Islas Canarias en base a tres circulares de obligado cumplimiento, cuya aplicación tuvo resultados muy positivos en la práctica. En estas circulares se adoptaban medidas como la de remitir un correo electrónico al prestatario animándole a acudir a la notaría en los días previos al otorgamiento a fin de examinar el borrador del contrato y recibir información y asesoramiento previo individualizado en la fase precontractual. Esto se completaba el día del otorgamiento, con la formulación de un test o guion cuestionario detallado que debía completar el notario en base a las preguntas y el diálogo con el prestamista, a fin de evaluar su grado de información y el cumplimiento de los deberes de transparencia del empresario. La segunda experiencia fue el Programa Transparencia, programa piloto, con origen en la Comisión de Consumidores del Consejo General del Notariado, en el que se dio entrada a las herramientas tecnológicas, con grandes concomitancias con lo luego prevenido en la Ley 5/2019.
Transcurrido el primer año de vigencia de la Ley 5/2019, su valoración en la práctica es muy positiva, como lo demuestra la experiencia diaria, con un alto grado de satisfacción de los prestatarios, que es comentario unánime de estos en todas las notarías. Por ello se puede afirmar que se está cumpliendo el propósito manifestado en el preámbulo de la Ley, “ de recuperar la confianza de los prestatarios” y “potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y comprensión de los contratos y de las cláusulas que los componen”.
11 PRÓLOGO
13 MANUAL DE APLICACIÓN DE LA LEY 5/2019
13 CAPÍTULO 1. ÁMBITO DE APLICACIÓN
13 A. REGLA GENERAL
13 B. INMUEBLE DE USO NO RESIDENCIAL
16 C. ADQUISICIÓN DE VIVIENDA QUE SE VA A DESTINAR A OFICINA
17 D. PRESTATARIO DE PERSONAS FÍSICAS
18 E. PERSONAS FÍSICAS Y JURÍDICAS (PRESTAMOS MIXTOS)
19 F. COOPERATIVA DE VIVIENDAS
19 G. COMPARECENCIA DEL CÓNYUGE (ART. 1320 CC)
21 H. DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD Y LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL
22 I. PRÉSTAMO A EMPLEADO
25 J. GARANTÍA CONSTITUIDA A UN PRÉSTAMO EXISTENTE ANTERIOR (PRÉSTAMO Y GARANTÍA SEPARADA)
25 K. PRÉSTAMOS SUJETOS A DERECHO EXTRANJERO
28 L. PRÉSTAMOS PERSONALES
29 M. SOCIEDADES DE GARANTÍA RECÍPROCA
33 CAPÍTULO 2. LIBRE ELECCIÓN DE NOTARIO
33 A. PRINCIPIO GENERAL
33 B. REGLA DE LA EFECTIVIDAD PRÁCTICA
34 C. COMPORTAMIENTO DEL NOTARIO (ASPECTOS DEONTOLÓGICOS)
35 D. SUJETO ACTIVO DEL DERECHO DE ELECCIÓN (EL PRESTATARIO)
36 E. MODO DE EJERCITAR EL DERECHO A LA ELECCIÓN
37 F. LA ASIGNACIÓN DE LA OPERACIÓN POR EL NOTARIO ELEGIDO
40 G. EL NOTARIO DE LA ESCRITURA Y DEL ACTA (COMPETENCIA)
41 CAPÍTULO 3. DOCUMENTACIÓN QUE DEBE REMITIR EL PRESTAMISTA, REPRESENTANTE O INTERMEDIARIO FINANCIERO AL NOTARIO
41 A. LA FICHA EUROPEA DE INFORMACIÓN NORMALIZADA(FEIN)
41 U OFERTA VINCULANTE
42 B. FICHA DE ADVERTENCIAS ESTANDARIZADAS (FIAE)
42 C. ESCENARIO DE EVOLUCIÓN DE LOS TIPOS DE INTERÉS (PRÉSTAMOS A INTERÉS VARIABLE)
42 D. COPIA DEL PROYECTO DE CONTRATO
43 E. INFORMACIÓN DE LOS GASTOS QUE CORRESPONDEN AL PRESTAMISTA Y LOS QUE CORRESPONDEN AL PRESTATARIO
44 F. CONDICIONES DE LA GARANTÍA CUANDO SE REQUIERA UN SEGURO AL PRESTATARIO
46 G. LA ADVERTENCIA AL PRESTATARIO DE LA OBLIGACIÓN DE RECIBIR ASESORAMIENTO PERSONALIZADO Y GRATUITO DEL NOTARIO
46 H. LA MANIFESTACIÓN FIRMADA POR EL PRESTATARIO
48 I. ¿DEBEN REMITIRSE COMO DOCUMENTOS INDEPENDIENTES?
49 CAPÍTULO 4. ACTUACIÓN DE CONTROL Y VALIDACIÓN POR EL NOTARIO
49 A. MOMENTO INICIAL
50 B. CONTENIDO DEL CONTROL Y VALIDACIÓN
51 C. ERRORES MATERIALES Y ERRORES RELEVANTES
54 D. RESULTADO DE LA COMPROBACIÓN
57 CAPÍTULO 5. EL ACTA
57 A. REQUERIMIENTO
58 B. COMPARECENCIA
59 C. EL PLAZO DE DIEZ DIAS DESDE LA ENTREGA DE LA ENTREGA DE LA DOCUMENTACIÓN
61 D. A LCANCE DEL CONTROL DE TRANSPARENCIA
62 E. EL CONTENIDO DEL ACTA
68 F. COMUNICACIÓN DEL RESULTADO DEL ACTA
70 G. COPIA DEL ACTA
73 CAPÍTULO 6. LA ESCRITURA
73 A. LA RESEÑA DEL ACTA Y SU CONTENIDO
74 B. MENCIÓN DE LA CONCORDANCIA DE LA ESCRITURA CON LA DOCUMENTACIÓN PRECONTRACTUAL
75 C. CÓMO REDACTAR LA RESEÑA
76 D. CONCORDANCIA ENTRE LA ESCRITURA Y LA FEIN
79 E. REDACCIÓN DE LAS RESERVAS Y ADVERTENCIAS LEGALES
80 F. RESEÑA DEL CORREO ELECTRÓNICO Y FINALIDAD
81 G. EL DERECHO DEL CONSUMIDOR A CONSULTA DEL BORRADOR DE LA ESCRITURA EN LOS TRES DÍAS PREVIOS AL OTORGAMIENTO
84 H. INVIABILIDAD DE LA INCORPORACIÓN DEL ACTA Y LA FEINA A LA ESCRITURA DE PRÉSTAMO
86 I. EL DEPÓSITO DE LAS CONDICIONES GENERALES
89 J. CONTENIDOS PROHIBIDOS O ABUSIVOS
90 K. PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA
92 L, PRÉSTAMOS A INTERÉS VARIABLE
94 M. INTERÉS DE DEMORA
98 N. COMISIONES
J 00 Ñ. DISTRIBUCIÓN DE GASTOS
101 0. VENCIMIENTO ANTICIPADO
101 P. VALOR TASACIÓN
102 Q. CONTRATOS PREEXISTENTES
103 R. LOS CONTENIDOS IMPERATIVOS EN LOS CASOS DE ACREEDOR PERSONA JURÍDICA Y GARANTE PERSONA FÍSICA
105 CAPÍTULO 7. SUBROGACIÓN, NOVACIÓN Y REESTRUCTURACIÓN
109 CAPÍTULO 8. PLATAFORMAS
109 A. RÉGIMEN NORMATIVO DE LAS COMUNICACIONES TELEMÁTICAS QUE HA DE HACER EL NOTARIO Y LA ENTIDAD ACREEDORA
111 B. ¿LA PARTE ACREEDORA PUEDE EXIGIR QUE EL NOTARIO SE INTEGRE O INCORPORE EN UNA PLATAFORMA PRIVADA?
C. REQUISITOS QUE HAN DE REUNIR LAS PLATAFORMAS PRIVADAS
D. COMUNICACIONES QUE HACE EL NOTARIO EN EJERCICIO DE LA FUNCIÓN PÚBLICA
E. REQUISITOS QUE DEBEN RESPETARSE POR EL NOTARIO PARA ACCEDER A UNA PLATAFORMA PRIVADA
118 F. REMISIÓN AL NOTARIO DE DOCUMENTACIÓN Y DATOS PREPARACIÓN DE LA ESCRITURA DE PRÉSTAMO
118 G. UTILIZACIÓN DE LAS PLATAFORMAS TRAS LA FINALIZACIÓN DEL PERíODO TRANSITORIO
CAPÍTULO 9. SUBSANACIÓN DEL INCUMPLIMIENTO DE LOS DEBERES DE TRANSPARENCIA E IN FORMACIÓN
125 GUÍA RÁPIDA DE CONSULTA
125 CAPÍTULO 1 ÁMBITO DE APLICACIÓN
125 A. REGLA GENERAL. ELEMENTOS QUE DETERMINAN LA APLICACIÓN DE LA LCCI
126 B. INMUEBLE DE USO NO RESIDENCIAL
126 C. ADQUISICIÓN DE VIVIENDA QUE SE VA DESTINAR A OFICINA
127 D. PRESTATARIO PERSONA JURÍDICA
127 E. PERSONAS FÍSICAS v JURÍDICAS (PRÉSTAMOS MIXTOS)
128 F. COOPERATlVA DE VIVIENDAS
128 G. COMPARECENCIA DEL CÓNYUGE
129 H. DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD Y LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL
129 I. PRÉSTAMO A EMPLEADO
130 J. HIPOTECA EN GARANTÍA DE UN PRÉSTAMO ANTERIOR
130 K. PRÉSTAMO SUJETO A DERECHO EXTRANJERO
131 L. PRÉSTAMOS PERSONALES
132 M. SOCIEDADES DE GARANTÍA RECÍPROCA
133 CAPÍTULO 2. LIBRE ELECCIÓN DE NOTARIO
133 A. PRINCIPIO GENERAL
133 B. REGLA DE LA EFECTIVIDAD PRÁCTICA
133 C. COMPORTAMIENTO DEL NOTARIO (ASPECTOS DEONTOLÓGICOS)
134 D. SUJETO ACTIVO DEL DERECHO DE ELECCIÓN (EL PRESTATARIO)
134 E. MODO DE EJERCITAR EL DERECHO
135 F. ASIGNACIÓN DE LA ELECCIÓN POR EL NOTARIO ELEGIDO
135 G. NOTARIO DE LA ESCRITURA Y DEL ACTA
137 CAPÍTULO 3. DOCUMENTACIÓN QUE DEBE REMITIR EL PRESTAMISTA (O INTERMEDIARIO) AL NOTARIO
137 A. FICHA EUROPEA DE INFORMACIÓN NORMALIZADA (FEIN) OFERTA VINCULANTE
138 B. FICHA DE ADVERTENCIAS ESTANDARIZADAS (FIAE)
138 C. ESCENARIO DE EVOLUCIÓN DE LOS TIPOS DE INTERÉS (PRÉSTAMOS A INTERÉS VARIABLE)
138 D. COPIA DEL PROYECTO DEL CONTRATO
139 E. INFORMACIÓN SOBRE LOS GASTOS QUE CORRESPONDEN A PRESTAMISTA Y PRESTATARIO
F. CONDICIONES DEL SEGURO EXIGIDO AL PRESTATARIO
140 G. ADVERTENCIA AL PRESTATARIO SOBRE EL ASESORAMIENTO NOTARIAL
141 H. MANIFESTACIÓN FIRMADA POR EL PRESTATARIO
142 I. ¿LA INFORMACIÓN PRECONTRACTUAL DEL ARTÍCULO 14.1 LCCI DEBE REMITIRSE OBLIGATORIAMENTE EN DOCUMENTOS SEPARADOS?
143 CAPÍTULO 4. ACTUACIÓN DE CONTROL Y VALIDACIÓN NOTARIAL
143 A. MOMENTO INICIAL
143 B. CONTENIDO DEL CONTROL Y VALIDACIÓN
144 C. ERRORES Y ERRORES SUSTANCIALES
145 D. RESULTADO DE LA COMPROBACIÓN
147 CAPÍTULO 5. EL ACTA
147 A. REQUERIMIENTO
147 B. COMPARECENCIA E INTERVENCIÓN
148 C. PLAZO DE DIEZ DÍAS DESDE LA ENTREGA DE LA DOCUMENTACIÓN
150 D. ALCANCE DEL CONTROL DE TRANSPARENCIA
151 E. CONTENIDO DEL ACTA
155 F. COMUNICACIÓN DEL RESULTADO DEL ACTA
155 G. COPIA DEL ACTA
157 CAPÍTULO 6. LA ESCRITURA
152 A. LA RESEÑA DEL ACTA Y SU CONTENIDO
158 B. MENCIÓN DE LA CONCORDANCIA ENTRE ESCRITURA Y DOCUMENTACIÓN CONTRACTUAL
158 C. REDACCIÓN DE LA RESEÑA
159 D.REDACCIÓN DE LAS RESERVAS Y ADVERTENCIAS LEGALES
159 E. RESEÑA DEL CORREO ELECTRÓNICO
159 F. CONSULTA DE LA ESCRITURA EN LOS TRES DÍAS PREVIOS A SU AUTORIZACIÓN
160 G. INCORPORACIÓN DEL ACTA A LA ESCRITURA
161 H. DEPÓSITO DE LAS CONDICIONES GENERALES EN EL REGISTRO GENERAL DE CONDICIONES DE CONTRATACIÓN (RCGC)
162 I. CONTENIDOS PROHIBIDOS O ABUSIVOS
162 J. PRÉSTAMOS EN MONEDA EXTRANJERA (ART. 20 LCCI)
63 K. PRÉSTAMOS A INTERÉS VARIABLE
164 L. INTERESES DE DEMORA
164 M. COMISIONES
164 N. DISTRIBUCIÓN DE GASTOS
165 Ñ. VENCIMIENTO ANTICIPADO
165 0. VALOR DE TASACIÓN
165 P. CONTRATOS PREEXISTENTES
165 Q. APLICACIÓN DE LOS CONTENIDOS IMPERATIVOS EN LOS PRÉSTAMOS MIXTOS
167 CAPÍTULO 7. SUBROGACIÓN, NOVACIÓN Y REESTRUCTURACIÓN
171 CAPÍTULO 8. PLATAFORMAS
173 CAPÍTULO 9. SUBSANACIÓN DEL INCUMPLIMIENTO DEL DEBER DE TRANSPARENCIA E INFORMACIÓN
175 NORMATIVA
177 LEY 5/2019, DE 15 DE MARZO, REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO (BOE NÚM. 65, DE 16 DE MARZO DE 2019)
257 REAL DECRETO 309/2019, DE 26 DE ABRIL, POR EL QUE SE DESARROLLA PARCIALMENTE LA LEY 5/2019, DE 15 DE MARZO, REGULADORA
DE LOS CONTRATOS DE CREDITO INMOBILIARIO Y SE ADOPTAN OTRAS MEDIDAS EN MATERIA FINANCIERA (BOE NÚM. 102, DE 29 DE
ABRIL DE 2019)
276 INSTRUCCIÓN DE 13 DE JUNIO DE 2019, DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO, SOBRE EL DEPÓSITO DE
CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÓN, Y EL REFLEJO DEL MISMO EN LAS ESCRITURAS DEL PRÉSTAMO Y EN EL REGISTRO DE
LA PROPIEDAD, DESDE LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY 5/2019, DE 15 DE MARZO, REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO
INMOBILIARIO (BOE NÚM. 142, DIA 14 DE JUNIO DE 2019)
285 INSTRUCCIÓN DE 14 DIA JUNIO DE 2019, DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO, SOBRE EL USO DE LAS
PLATAFORMAS lNFORMÁTICAS DE LAS ENTIDADES FINANCIERAS Y GESTORÍAS, PARA LA TRAMITACIÓN DE LA INFORMACIÓN PREVIA A
LAS ESCRITURAS DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO, EN LOS DÍAS SIGUIENTES A LA ENTRADA EN VIGOR DIA LA LEY 5/2019, DE 15 DE MARZO,
REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO (BOE NUM. 143, DE 15 DE JUNIO DE 2019)
288 INSTRUCCIÓN DE 14 DE JUNIO DE 2019, DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO, SOBRE LA FIRMA DE
OPERACIONES CUYA COMERCIALIZACIÓN, OFERTA Y ENTREGA AL CONSUMIDOR DE LA INFORMACIÓN SE HAN DESARROLLADO BAJO
LA VIGENCIA DE LA NORMATIVA ANTERIOR, FORMALIZÁNDOSE EL PRÉSTAMO TRAS LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY 5/2019, DE
15 DE MARZO, REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO (BOE NÚM. 143, DE 15 DE JUNIO DE 2019)
292 INSTRUCCIÓN DE 31 DE JULIO DE 2019, DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO., SOBRE EL USO DE LAS
PLATAFORMAS TELEMÁTICAS PARA LA PREPARACIÓN DEL ACTA DE INFORMACIÓN PREVIA Y LA ESCRITURA DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO,
EN APLICACIÓN DE LA LEY 5/2019, DE l5 DE MARZO, REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO
(BOE NÚM. 183, 1 DE AGOSTO DE 2019)
297 INSTRUCCIÓN DE 20 DE DICIEMBRE DE 2019, DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO, SOBRE LA ACTUACIÓN
NOTARIAL Y REGISTRAL ANTE DIVERSAS DUDAS EN LA APLICACIÓN DE LA LEY 5/2019, DE 15 DE MARZO, REGULADORA DE LOS CONTRATOS
DE CRÉDITO INMOBILIARIO (BOE NÚM. 313, DE 30 DE DICIEMBRE DE 2019)
334 RESOLUCIÓN DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO, EN CONSULTA SOBRE LA INTERPRETACIÓN DE
DETERMINADOS ASPECTOS DE LA LEY 5/2019 Y DEL REAL DECRETO 309/2019, EN EL EJERCICIO DE FUNCIONES NOTARIALES DE
COMPROBACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DEL CONTROL MATERIAL DE TRANSPARENCIA
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