Manual de Aplicación de la Ley 5/2019

Autores: Alfonso Cavallé Cruz (Notario); José Antonio Riera Álvarez (Notario)

El presente libro pretende ser un manual de primeros  auxilios o prontuario para notarios, entidades  financieras y otros  profesionales  que  trabajan el día a día de la formalización de los contratos sujetos a la Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. No encontrará el lector un  trabajo propiamente doctrinal, ni un libro para su lectura pausada, tampoco un manual al uso, su objetivo es eminentemente práctico, ofrecer soluciones prontas y seguras a las dudas concretas que se planteen al operar en la aplicación de la Ley 5/2019. Las respuestas proceden principalmente de resoluciones  e instrucciones  de la Dirección  General  de  los  Registros y del  Notariado,  hoy  Dirección  General  de Seguridad Jurídica y Fe Pública, y de las respuestas a consultas planteadas por notarios al Colegio Notarial de Canarias y al Consejo General del Notariado.

Este prontuario gira alrededor de uno de los aspectos más novedosos de la Ley, como es la regulación de la actuación notarial, especialmente en la fase precontractual. «con el objetivo de garantizar que el prestatario tenga a su disposición la información necesaria para que pueda comprender en su integridad la carga económica y jurídica del préstamo que va a contratar y que, por lo tanto, se pueda considerar cumplido el principio de transparencia en su vertiente material» (Preámbulo).

Esta regulación tiene su antecedente en dos experiencias conectadas. Una, la llevada cabo en el Colegio Notarial de las Islas Canarias en base a tres circulares  de obligado cumplimiento, cuya aplicación tuvo resultados muy positivos en la práctica. En estas circulares se adoptaban medidas como la de remitir un correo electrónico al prestatario animándole a acudir a la notaría en los días previos al otorgamiento a fin de examinar el borrador del contrato y recibir información y asesoramiento previo individualizado en la fase precontractual. Esto se completaba el día del otorgamiento, con la formulación de un test o guion cuestionario detallado que debía completar el notario en base a las preguntas y el diálogo con el prestamista, a fin de evaluar su grado de información y el cumplimiento de los deberes de transparencia del empresario. La segunda experiencia fue el Programa Transparencia, programa piloto, con origen en la Comisión de Consumidores del Consejo General del Notariado, en el que se dio entrada a las herramientas tecnológicas, con grandes concomitancias con lo luego prevenido en la Ley 5/2019.

Transcurrido el primer año de vigencia de la Ley 5/2019, su valoración en la práctica es muy positiva, como lo demuestra la experiencia diaria, con un alto grado de satisfacción de los prestatarios, que es comentario unánime de estos en todas las notarías. Por ello se puede afirmar que se está cumpliendo el propósito manifestado en el preámbulo de la Ley, “ de recuperar la confianza de los prestatarios” y “potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y comprensión de los contratos y de las cláusulas que los componen”.

ÍNDICE

11           PRÓLOGO

13           MANUAL DE APLICACIÓN DE LA LEY 5/2019

13           CAPÍTULO 1. ÁMBITO DE APLICACIÓN

13           A. REGLA GENERAL

13           B. INMUEBLE DE USO NO RESIDENCIAL

16           C. ADQUISICIÓN DE VIVIENDA QUE SE VA A DESTINAR A OFICINA

17           D. PRESTATARIO DE PERSONAS FÍSICAS

18           E. PERSONAS FÍSICAS Y JURÍDICAS (PRESTAMOS MIXTOS)

19           F. COOPERATIVA DE VIVIENDAS

19           G. COMPARECENCIA DEL CÓNYUGE (ART. 1320 CC)

21           H. DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD Y LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL

22           I. PRÉSTAMO A EMPLEADO

25           J. GARANTÍA CONSTITUIDA A UN PRÉSTAMO EXISTENTE ANTERIOR (PRÉSTAMO Y GARANTÍA SEPARADA)

25           K. PRÉSTAMOS SUJETOS A DERECHO EXTRANJERO

28           L. PRÉSTAMOS PERSONALES

29           M. SOCIEDADES DE GARANTÍA RECÍPROCA

33           CAPÍTULO 2. LIBRE ELECCIÓN DE NOTARIO

33           A. PRINCIPIO GENERAL

33           B. REGLA DE LA EFECTIVIDAD PRÁCTICA

34           C. COMPORTAMIENTO DEL NOTARIO (ASPECTOS DEONTOLÓGICOS)

35           D. SUJETO ACTIVO DEL DERECHO DE ELECCIÓN (EL PRESTATARIO)

36           E. MODO DE EJERCITAR EL DERECHO A LA ELECCIÓN

37           F. LA ASIGNACIÓN DE LA OPERACIÓN POR EL NOTARIO ELEGIDO

40           G. EL NOTARIO DE LA ESCRITURA Y DEL ACTA (COMPETENCIA)

41           CAPÍTULO 3. DOCUMENTACIÓN QUE DEBE REMITIR EL PRESTAMISTA, REPRESENTANTE O INTERMEDIARIO FINANCIERO AL NOTARIO

41           A. LA FICHA EUROPEA DE INFORMACIÓN NORMALIZADA(FEIN)

41           U OFERTA VINCULANTE

42           B. FICHA DE ADVERTENCIAS ESTANDARIZADAS (FIAE)

42           C. ESCENARIO DE EVOLUCIÓN DE LOS TIPOS DE INTERÉS (PRÉSTAMOS A INTERÉS VARIABLE)

42           D. COPIA DEL PROYECTO DE CONTRATO

43           E. INFORMACIÓN DE LOS GASTOS QUE CORRESPONDEN AL PRESTAMISTA Y LOS QUE CORRESPONDEN AL PRESTATARIO

44           F. CONDICIONES DE LA GARANTÍA CUANDO SE REQUIERA UN SEGURO AL PRESTATARIO

46           G. LA ADVERTENCIA AL PRESTATARIO DE LA OBLIGACIÓN DE RECIBIR ASESORAMIENTO PERSONALIZADO Y GRATUITO DEL NOTARIO

46           H. LA MANIFESTACIÓN FIRMADA POR EL PRESTATARIO

48           I. ¿DEBEN REMITIRSE COMO DOCUMENTOS INDEPENDIENTES?

49           CAPÍTULO 4. ACTUACIÓN DE CONTROL Y VALIDACIÓN POR  EL NOTARIO

49           A. MOMENTO INICIAL

50           B. CONTENIDO DEL CONTROL Y VALIDACIÓN

51           C. ERRORES MATERIALES Y ERRORES RELEVANTES

54           D. RESULTADO DE LA COMPROBACIÓN

57           CAPÍTULO 5. EL ACTA

57           A. REQUERIMIENTO

58           B. COMPARECENCIA

59           C. EL PLAZO DE DIEZ DIAS DESDE LA ENTREGA DE LA ENTREGA DE LA DOCUMENTACIÓN

61           D. A LCANCE DEL CONTROL DE TRANSPARENCIA

62           E. EL CONTENIDO DEL ACTA

68           F. COMUNICACIÓN DEL RESULTADO DEL ACTA

70           G. COPIA DEL ACTA

73           CAPÍTULO 6. LA ESCRITURA

73           A. LA RESEÑA DEL ACTA Y SU CONTENIDO

74           B. MENCIÓN DE LA CONCORDANCIA DE LA ESCRITURA CON LA DOCUMENTACIÓN PRECONTRACTUAL

75           C. CÓMO REDACTAR LA RESEÑA

76           D. CONCORDANCIA ENTRE LA ESCRITURA Y LA FEIN

79           E. REDACCIÓN DE LAS RESERVAS Y ADVERTENCIAS LEGALES

80           F. RESEÑA DEL CORREO ELECTRÓNICO Y FINALIDAD

81           G. EL DERECHO DEL CONSUMIDOR A CONSULTA DEL BORRADOR DE LA ESCRITURA EN LOS TRES DÍAS PREVIOS AL OTORGAMIENTO

84           H. INVIABILIDAD DE LA INCORPORACIÓN DEL ACTA Y LA FEINA A LA ESCRITURA DE PRÉSTAMO

86           I. EL DEPÓSITO DE LAS CONDICIONES GENERALES

89           J. CONTENIDOS PROHIBIDOS O ABUSIVOS

90           K. PRÉSTAMO EN MONEDA EXTRANJERA

92           L, PRÉSTAMOS A INTERÉS VARIABLE

94           M. INTERÉS DE DEMORA

98           N. COMISIONES

J 00        Ñ. DISTRIBUCIÓN DE GASTOS

101         0. VENCIMIENTO ANTICIPADO

101         P. VALOR TASACIÓN

102         Q. CONTRATOS PREEXISTENTES

103         R. LOS CONTENIDOS IMPERATIVOS EN LOS CASOS DE ACREEDOR PERSONA JURÍDICA Y GARANTE PERSONA FÍSICA

105         CAPÍTULO 7. SUBROGACIÓN, NOVACIÓN Y REESTRUCTURACIÓN

109         CAPÍTULO 8. PLATAFORMAS

109         A. RÉGIMEN NORMATIVO DE LAS COMUNICACIONES TELEMÁTICAS QUE HA DE HACER EL NOTARIO Y LA ENTIDAD ACREEDORA

111         B. ¿LA PARTE ACREEDORA PUEDE EXIGIR QUE EL NOTARIO SE INTEGRE O INCORPORE EN UNA PLATAFORMA PRIVADA?

              C. REQUISITOS QUE HAN DE REUNIR LAS PLATAFORMAS PRIVADAS

              D. COMUNICACIONES QUE HACE EL NOTARIO EN EJERCICIO DE LA FUNCIÓN PÚBLICA

              E. REQUISITOS QUE DEBEN RESPETARSE POR EL NOTARIO PARA ACCEDER A UNA PLATAFORMA PRIVADA

118         F. REMISIÓN AL NOTARIO DE DOCUMENTACIÓN Y DATOS PREPARACIÓN DE LA ESCRITURA DE PRÉSTAMO

118         G. UTILIZACIÓN DE LAS PLATAFORMAS TRAS LA FINALIZACIÓN DEL PERíODO TRANSITORIO

               CAPÍTULO 9. SUBSANACIÓN DEL INCUMPLIMIENTO DE LOS DEBERES DE TRANSPARENCIA E IN FORMACIÓN

125         GUÍA RÁPIDA DE CONSULTA

125         CAPÍTULO  1 ÁMBITO DE APLICACIÓN

125         A. REGLA GENERAL. ELEMENTOS QUE DETERMINAN LA APLICACIÓN DE LA LCCI 

126         B. INMUEBLE DE USO NO RESIDENCIAL

126         C. ADQUISICIÓN DE VIVIENDA QUE SE VA DESTINAR A OFICINA

127         D. PRESTATARIO PERSONA JURÍDICA

127         E. PERSONAS FÍSICAS v JURÍDICAS (PRÉSTAMOS MIXTOS)

128         F. COOPERATlVA DE VIVIENDAS

128         G. COMPARECENCIA DEL CÓNYUGE

129         H. DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD Y LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL

129         I. PRÉSTAMO A EMPLEADO

130         J. HIPOTECA EN GARANTÍA DE UN PRÉSTAMO ANTERIOR

130         K. PRÉSTAMO SUJETO A DERECHO EXTRANJERO

131         L. PRÉSTAMOS PERSONALES

132         M. SOCIEDADES DE GARANTÍA RECÍPROCA

133         CAPÍTULO 2. LIBRE ELECCIÓN DE NOTARIO

133         A. PRINCIPIO GENERAL

133         B. REGLA DE LA EFECTIVIDAD PRÁCTICA

133         C. COMPORTAMIENTO DEL NOTARIO (ASPECTOS DEONTOLÓGICOS)

134         D. SUJETO ACTIVO DEL DERECHO DE ELECCIÓN (EL PRESTATARIO)

134         E. MODO DE EJERCITAR EL DERECHO

135         F. ASIGNACIÓN DE LA ELECCIÓN POR EL NOTARIO ELEGIDO

135         G. NOTARIO DE LA ESCRITURA Y DEL ACTA

137         CAPÍTULO 3. DOCUMENTACIÓN QUE DEBE REMITIR EL PRESTAMISTA (O INTERMEDIARIO) AL NOTARIO

137         A. FICHA EUROPEA DE INFORMACIÓN NORMALIZADA (FEIN) OFERTA VINCULANTE

138         B. FICHA DE ADVERTENCIAS ESTANDARIZADAS (FIAE)

138         C. ESCENARIO DE EVOLUCIÓN DE LOS TIPOS DE INTERÉS (PRÉSTAMOS A INTERÉS VARIABLE)

138         D. COPIA DEL PROYECTO DEL CONTRATO

139         E. INFORMACIÓN SOBRE LOS GASTOS QUE CORRESPONDEN A PRESTAMISTA Y PRESTATARIO

               F. CONDICIONES DEL SEGURO EXIGIDO AL PRESTATARIO

140         G. ADVERTENCIA AL PRESTATARIO SOBRE EL ASESORAMIENTO NOTARIAL

141         H. MANIFESTACIÓN FIRMADA POR EL PRESTATARIO

142         I. ¿LA INFORMACIÓN PRECONTRACTUAL DEL ARTÍCULO 14.1 LCCI DEBE REMITIRSE OBLIGATORIAMENTE EN DOCUMENTOS SEPARADOS?

143         CAPÍTULO 4. ACTUACIÓN DE CONTROL Y VALIDACIÓN NOTARIAL

143         A. MOMENTO INICIAL

143         B. CONTENIDO DEL CONTROL Y VALIDACIÓN

144         C. ERRORES Y ERRORES SUSTANCIALES

145         D. RESULTADO DE LA COMPROBACIÓN

147         CAPÍTULO 5. EL ACTA

147         A. REQUERIMIENTO

147         B. COMPARECENCIA E INTERVENCIÓN

148         C. PLAZO DE DIEZ DÍAS DESDE LA ENTREGA DE LA DOCUMENTACIÓN

150         D. ALCANCE DEL CONTROL DE TRANSPARENCIA

151         E. CONTENIDO DEL  ACTA

 155        F. COMUNICACIÓN DEL RESULTADO DEL ACTA

155         G. COPIA DEL ACTA

157         CAPÍTULO 6. LA ESCRITURA

152         A. LA RESEÑA DEL ACTA Y SU CONTENIDO

158         B. MENCIÓN DE LA CONCORDANCIA ENTRE ESCRITURA Y DOCUMENTACIÓN CONTRACTUAL

158         C. REDACCIÓN DE LA RESEÑA

159         D.REDACCIÓN DE LAS RESERVAS Y ADVERTENCIAS LEGALES

159         E. RESEÑA DEL CORREO ELECTRÓNICO

159         F. CONSULTA DE LA ESCRITURA EN LOS TRES DÍAS PREVIOS A SU AUTORIZACIÓN

160         G. INCORPORACIÓN DEL ACTA A LA ESCRITURA

161         H. DEPÓSITO DE LAS CONDICIONES GENERALES EN EL REGISTRO GENERAL DE CONDICIONES DE CONTRATACIÓN (RCGC)

162         I. CONTENIDOS PROHIBIDOS O ABUSIVOS

162         J. PRÉSTAMOS EN MONEDA EXTRANJERA (ART. 20 LCCI)

63           K. PRÉSTAMOS A INTERÉS VARIABLE

164         L. INTERESES DE DEMORA

164         M. COMISIONES

164         N. DISTRIBUCIÓN DE GASTOS

165         Ñ. VENCIMIENTO ANTICIPADO

165         0. VALOR DE TASACIÓN

165         P. CONTRATOS PREEXISTENTES

165         Q. APLICACIÓN DE LOS CONTENIDOS IMPERATIVOS EN LOS PRÉSTAMOS MIXTOS

167         CAPÍTULO 7. SUBROGACIÓN, NOVACIÓN Y REESTRUCTURACIÓN

171         CAPÍTULO 8. PLATAFORMAS

173         CAPÍTULO 9. SUBSANACIÓN DEL INCUMPLIMIENTO DEL DEBER DE TRANSPARENCIA E INFORMACIÓN

175         NORMATIVA

177         LEY 5/2019, DE 15 DE MARZO, REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO (BOE NÚM. 65, DE 16 DE MARZO DE 2019)

257         REAL DECRETO 309/2019, DE 26 DE ABRIL, POR EL QUE SE DESARROLLA PARCIALMENTE LA LEY 5/2019, DE 15 DE MARZO, REGULADORA
               DE LOS CONTRATOS DE CREDITO INMOBILIARIO Y SE ADOPTAN OTRAS MEDIDAS EN MATERIA FINANCIERA (BOE NÚM. 102, DE 29 DE
               ABRIL DE 2019)

276         INSTRUCCIÓN DE 13 DE JUNIO DE 2019, DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO, SOBRE EL DEPÓSITO DE
               CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÓN, Y EL REFLEJO DEL MISMO EN LAS ESCRITURAS DEL PRÉSTAMO Y EN EL REGISTRO DE
               LA PROPIEDAD, DESDE LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY 5/2019, DE 15 DE MARZO, REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO
               INMOBILIARIO (BOE NÚM. 142, DIA 14 DE JUNIO DE 2019)

285         INSTRUCCIÓN DE 14 DIA JUNIO DE 2019, DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO, SOBRE EL USO DE  LAS
               PLATAFORMAS lNFORMÁTICAS DE LAS ENTIDADES FINANCIERAS Y GESTORÍAS, PARA LA TRAMITACIÓN DE LA INFORMACIÓN PREVIA A
               LAS ESCRITURAS DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO, EN LOS DÍAS SIGUIENTES A LA ENTRADA EN VIGOR DIA LA LEY 5/2019, DE 15 DE MARZO,
               REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO (BOE NUM. 143, DE 15 DE JUNIO DE 2019)

288         INSTRUCCIÓN DE 14 DE JUNIO DE 2019, DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE  LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO, SOBRE LA FIRMA DE
              OPERACIONES CUYA COMERCIALIZACIÓN, OFERTA Y ENTREGA AL CONSUMIDOR DE LA INFORMACIÓN SE HAN DESARROLLADO BAJO
              LA VIGENCIA DE LA NORMATIVA ANTERIOR, FORMALIZÁNDOSE EL PRÉSTAMO TRAS LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY 5/2019, DE
              15 DE MARZO, REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO (BOE NÚM. 143, DE 15 DE JUNIO DE 2019)

292         INSTRUCCIÓN DE 31 DE JULIO DE 2019, DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO., SOBRE EL USO DE LAS
              PLATAFORMAS TELEMÁTICAS PARA LA PREPARACIÓN DEL ACTA DE INFORMACIÓN PREVIA Y LA ESCRITURA DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO,
              EN APLICACIÓN DE LA LEY 5/2019, DE l5 DE MARZO, REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO
              (BOE NÚM. 183, 1 DE AGOSTO DE 2019)

297         INSTRUCCIÓN DE 20 DE DICIEMBRE DE 2019, DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO, SOBRE LA ACTUACIÓN
              NOTARIAL Y REGISTRAL ANTE DIVERSAS DUDAS EN LA APLICACIÓN DE LA LEY 5/2019, DE 15 DE MARZO, REGULADORA DE LOS CONTRATOS
              DE CRÉDITO INMOBILIARIO (BOE NÚM. 313, DE 30 DE DICIEMBRE DE 2019)

334         RESOLUCIÓN DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO, EN CONSULTA SOBRE LA INTERPRETACIÓN DE
              DETERMINADOS ASPECTOS DE LA LEY 5/2019 Y DEL REAL DECRETO 309/2019, EN EL EJERCICIO DE FUNCIONES NOTARIALES DE
              COMPROBACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DEL CONTROL MATERIAL DE TRANSPARENCIA